• 勝ち組オーナー戦略
• 2008年09月15日

９月12日１３日の不動産セミナーに参加しました。

４人の講師の方がお話したのですが、

みんな口をそろえて言うことは

不動産事情の悪化。

なぜ不況に陥ったのか？

2000年から　建築ブームが始まりました。

1989年のバブル期のおよそ２倍の

マンションやアパート等が建ちました。

しかし、少子高齢化により供給数は

着工数のおよそ2/3程度。

2006年まで作りつづけた結果

空室が目立ち　消費者は冷え込みました。

すると　不動産会社の倒産が相次ぎ

銀行は不動産マーケットにはお金を貸さなくなる。

と言った仕組みです。

今まで　オーナー様が入居者を選んでいました。

しかしそれが逆転したのは、お部屋があまり

ユーザーが商品を好きに選べるようになったからです。

衣　食　住の中で衣類や食物はどこにいっても

豊富にある為、常にユーザーが強い立場です。

住居も選んでもらう為に惜しまない努力が

今まで以上に必要になったのでははいでしょうか？

そこで　勝つためにはどうしたらいいのか？

戦略としては３つ。

１、家賃を下げて、金銭的なサービスをする。
２、物件をリフォームや徹底的な清掃により
　　商品化する
３、売る。

１はオーナー様も理解して下さり、家賃相場は

ユーザーの希望にあってきました。

しかし、今年の繁忙期を見ると　安いものを求めるが

設備等も高いグレードを求めはじめました。

結局、入居後にエアコンや給湯器の交換など

を行い、出費は以前とかわらない。

いや、原価の高騰により以前より

修繕に対する出費は増えました。

ということは、

収入が減り　出費が増える。

今の日本を反映しているようです。

オーナー業もひとつのビジネスです。

ビジネスというのは　収入を増やし

経費を削減し　利益を追求することにあります。

これでは　オーナー業は成り立たなくなるような気

がします。

そこで、私は２番を選びたいと思います。



写真のお部屋は築何年に見えますか？

築２０年を超えております。

家賃は３万円。

３万円のお部屋でも　これだけ手を加えております。



また　上の写真は築２０年のマンションです。

何時みても　ゴミひとつありません。



同じ物件の駐輪場です。

キレイに整列しておりました。

駅から徒歩２０分ですが満室です。

徹底した清掃で入居者に気持ちよく

使ってもらっています。

どういうことか？と申しますと、

衣類や食品の話としました。

カビがあったり、埃があったら

買いますか？

私は買いません。



上の写真は八百屋さんの写真です。

お話を聞くと　陳列にまで気をくばって

より良く見せる為に努力しているそうです。

お部屋も商品です。

残置物があったり　雑草が生い茂っていたり

部屋で虫が死んでいたりでは

お部屋を借りないのではないでしょうか？

勝つためのテーマはお部屋の商品化

これが最大の課題と考えました。