- 新しい試みと新しさへの挑戦
- 2010年09月07日
先日、総務省による人口調査結果が発表され、日本の人口は2010年3月31日現在で1億2705万7680人、少子高齢化が一段と進み、死亡者数が出生者数を上回る自然減が過去最大となったとの発表がありました。
少子高齢化の影響はさまざまな分野に影響を及ぼし始め、賃貸住宅市場においては空室率が全国平均で23%以上。言い換えると、5.5件に1件が空室という状況となってきています。我々が守備範囲とする神奈川県県央エリアにおける状況は一層厳しく、実に空室率は19.3%。かつて多くの大学がキャンパスを構え、大学生を受け入れる場として一気に数多くの賃貸アパート・マンションが建築された経緯を持つだけに、状況の混迷さは暗澹たるものがあります。
このような状況下で、駅徒歩圏にある新築で広さも設備も申し分ないという場合は、空室の心配は無いでしょう。ところが、賃貸住宅の大多数を占めているのは、築年数10年以上、駅徒歩15分以上、かつて主流とされた間取りの物件です。このような物件が、過当競争のなかで満室を得ていくためにはどうしたら良いのでしょうか？ どうしたら、数多くある物件の中からお客様に選んでいただくことができるのでしょうか？
我々はこの数年間、この問いの答えを模索し続けてきました。築年数が経っている、駅から遠いなどの数々の不利な条件を抱えながらもお客様に選んでいただくためにはどうしたら良いのか、どんな方法が有効となるのか、日々議論を重ねてきました。その結果、「コンセプトリフォーム」という答えを導き出すに至りました。「コンセプトリフォーム」…つまり、コンセプトを持ってリフォームを行い、どこにもないユニークな部屋作りを行っていくことが、満室への近道であるという結論に達したのです。
ただリフォームしただけでは、「どこにでもある綺麗な部屋」です。しかし、テーマを持って部屋作りを行えば、「どこにもない個性のある部屋」となります。部屋を見に来た人のうち、何人かは二の足を踏むかもしれません。でも、とことん気に入ってくれる人も必ずいます…大多数の人を対象にした部屋作りから、特定少数をターゲットにした部屋作りへと転換を行うのです。
さらに、このプロジェクトにはもうひとつ大事なポイントがありました。
それは、費用コストを大幅に下げるということです。特別なリフォームには費用がかかるというのがこれまでの常識でしたが、価格面で従来と同じであれば新しさは何もありません。入居者に住んでいただいて一年とかからないうちに投資額を回収できるくらいでなければ、新しい風は吹いてきません。
この方針を発表したとき、「それは難しいのではないか」という声があちこちから聞こえてきました。今までのリフォーム業界の考えからすると、とうてい無理な話です。でも、常識を覆すことから始めて新しい道を模索していくことが、このような停滞気味の時代にはもっとも価値ある行動となるのではないでしょうか。
そこで、我々は社内スタッフを数人ずつのチームに分け、1チーム＝1件の物件を担当させてリフォーム費用の上限を定め、その範囲内でどれだけユニークな部屋ができあがるか社内コンペを実施することにしました。
その結果が、下図の3タイプの「コンセプトリフォーム」実例です。
【見せる収納】収集家のために飾れる収納のある部屋
【木の温もり】木目と和風テイストのモダンな隠れ家
【読書好きの部屋】大きな書棚と落ち着いた書斎のある部屋
この「コンセプトリフォーム」は、今後も各チームが担当して次々と提案していく予定です。
「コンセプトのある唯一無二の部屋を低予算で」というプロジェクトは、入居者様とオーナー様、そして我々の三者にとって、低迷する現状に投じる大きな起爆剤となることでしょう。
