設備の故障から生活マナーまで 知っておきたい入居トラブルと対処法
水漏れやエアコンの故障、騒音、違法駐車、ゴミ出しのルール違反など、賃貸物件では様々なトラブルが起こります。対応が遅れれば修繕費などのコスト増はもちろん、家賃減額など負担が広がる可能性もあります。今回は事例をもとに、代表的なトラブルと早期対応・予防のポイントをご紹介します。
ハード面
状態を把握し、適切なタイミングの修理・交換でトラブルを予防しましょう
窓ガラス
網入りガラスの変色やひび割れに注意
防火・準防火地域で使われる網入りガラスは、内部の鉄線に水が入り込むと錆びて膨張し、ひび割れを起こします。ガラスの一部に変色が見られたら、内部に水が回っているサインです。
＜対策＞
放置すると割れが広がるため、早めに状態を確認し、必要に応じて交換を検討しましょう。台風など外部要因による破損に備え、火災保険の補償範囲や免責金額の確認も忘れずに行いましょう。
トイレ
タンク内部品の経年劣化に注意
トイレでは、タンク内部のボールタップやフロート弁が経年劣化し、水が止まらないといった不具合が起こります。わずかな漏水でも長く続けば上下水道料金の増加につながるほか、配管や接続部分からの漏れで床や階下に被害が及ぶこともあります。
＜対策＞
異音や水が止まらないといった症状が見られたら、部品交換で対応できる段階で早めに修繕しましょう。
浴室
換気扇や浴室乾燥機の異音は故障のサイン
浴室の換気扇や浴室乾燥機は、一般的に耐用年数は10年前後であると言われており、それを過ぎると異音や吸い込み能力の低下、停止など不具合が起こりやすくなります。また、換気不足はカビや建材の傷みにもつながります。
＜対策＞
古い機種はメーカー側の部品供給が終了し、すぐに修理できない場合もありますので、製造年を確認し、異変があれば早めに点検・交換しましょう。
雨漏り
放置すると天井や外壁の落下事故にも
雨漏りは屋根や外壁、コーキングの劣化部分から雨水が入り込むことで発生します。放置すると天井裏に水がたまり、天井の落下につながることもあります。また、タイル外壁では内部の空洞化や鉄筋の錆による落下にも注意が必要です。
＜対策＞
外壁・屋根の塗装は10～15年を目安に点検し、計画的に修繕しましょう。雨漏りは家賃減額の対象にもなり得ますので要注意。
雨漏り
小さな水漏れを放置しない
キッチンでは、蛇口や水栓のパッキン、給排水管の接続部分が劣化し、水漏れが起こることがあります。排水管の詰まりや古い銅管・鉄管の錆にも注意が必要で、給水管・給湯管は20年を超えるとリスクが高まります。
＜対策＞
少量の漏水でも放置すると床下や階下へ被害が広がるため、水滴や湿り、異臭などの異変を見つけたら早めに点検・修繕をしましょう。
エアコン
10年以上使用した機器は予防交換も検討
エアコンの不具合は主に夏場に集中します。製造から10年以上経過した機種は部品供給が終了し、修理できない場合が多くなります。繁忙期は業者や交換機器の確保に時間がかかり、入居中に故障すると交換までの間の宿泊費がオーナー様のご負担になった例もあります。
＜対策＞
2027年以降は省エネ基準の強化で廉価モデルの製造終了も見込まれるため、空室時には予防交換を検討しましょう。
ソフト面
入居後に発生、各段階で素早い対応を
入居審査
入居後のトラブルを減らすには契約前の審査と説明が重要です。
＜対策＞
外国籍の入居者様には外国人向け保証会社や通訳支援を活用し、契約内容や生活ルールを正確に伝え、入居時には騒音やゴミ出し、共用部の利用方法も丁寧に説明することが大切です。NISHIDAでは、保証会社の審査に加え、勤務状況や生活時間帯、物件との相性なども確認し、客観的な基準で判断しています。
ゴミ出し・違法駐車
違法駐車やゴミ出しトラブルも少なくありません。
＜対策＞
入居時に説明するのはもちろんですが、注意文や案内を繰り返し投函するなど継続的な周知も大切です。外部からの不法投棄に対しては排出元を確認し、該当する物件や管理会社へ連絡のうえ、巡回と清掃でゴミを放置しない環境を保ちましょう。また、無断駐車に対しては写真や貼り紙で記録・注意し、悪質な場合には警察への相談をおすすめします。
騒音
生活時間帯の違いがトラブルの原因に
騒音は日常的な生活音からも発生し、生活時間帯が混在するとトラブルになりやすくなります。例えば日中の通常の会話が、隣室で就寝中の夜勤の入居者に騒音になるといった具合です。
＜対策＞
物件の入居者層や方向性をある程度そろえることも予防策の一つですが、もしも、苦情が起きた際は当事者同士で直接話し合わず、状況を確認したうえで管理会社を通じて注意を行います。
共有部
私物放置、放置自転車に注意し、きれいに保つ
廊下や階段への私物の放置は物件の美観を損ね、内見時の第一印象に悪影響を与えます。
＜対策＞
共用部の清掃や雑草の除去を続けることは、物件の印象を良くするだけでなく、不法投棄やマナー違反の抑制にもつながります。未登録自転車や放置自転車には定期巡回でステッカーの確認や撤去予告を行いましょう。問題が起きた際はオーナー様が直接対応せず、まず管理会社へご相談ください。
入居トラブルは不動産経営にも影響
入居トラブルは入居者様の生活に影響するだけでなく、オーナー様の費用負担増にもつながり、ひいては不動産経営に影響します。
法令点検が必要な設備
給水設備や消防設備、エレベーター、キュービクルなどは法令による定期点検が義務付けられています。点検を怠ると故障時の対応が後手に回り、入居者様への補償が必要になるケースもあります。トラブル防止のためにも専門業者や管理会社と連携し、定期的な検査が必須です。
日頃からの定期点検が トラブル回避の第一歩
退去時の原状回復工事は、耐用年数を超えた設備を予防的に交換できる唯一の機会です。車検のように「壊れる前に交換する」という発想で、日頃からの定期点検を心がけましょう。共済や保険の活用は修繕費の平準化にも役立つため、契約・補償内容を日頃から確認しておくことが大切です。設備の異変や生活上のトラブルを見つけた際は、オーナー様が直接対応せず、早めに管理会社へ相談しましょう。
KENTクラブ
NISHIDAでは原状回復共済「KENTクラブ」への加入をおすすめしています。加入していれば、オプションとして利用できる小規模修繕共済が活用できます。毎月一定額の掛金300円を支払うことで、保証対象内である3万円以下であれば、共済金が適用される小規模修繕向けの共済です。
リスクの平準化で、安定経営を
実際に、NISHIDAの共済を活用したオーナー様からは「退去時の原状回復費で70万円ほどの負担軽減につながった」という声もいただいています。共済はすべての物件に一律で必要なものではありませんが、高額な修繕費が発生した際に、支出への不安を抑えられることは、賃貸経営を長く続けるうえで大きな安心材料です。また、予見できないリスクを平準化し、計画的な賃貸経営を目指すオーナー様にとって、共済は検討する価値のある仕組みです。まずは所有物件の状況を整理したうえで、原状回復共済や小規模修繕共済の活用をご検討してみてはいかがでしょうか。制度や加入方法へのご質問など、ご不明な点はお気軽にNISHIDA担当者までご相談ください。
