賃貸借契約の更新は、安定経営を見直すタイミング
近年は、物価高や維持管理費の上昇を背景に、家賃改定を検討するオーナー様も増えています。一方で、更新や条件変更には双方の合意と実務上の注意点があります。今回は、更新時においてオーナー側が知っておきたいさまざまなポイントをご紹介します。
更新時の問題回避には更新時よりも
新規契約時の取り決めが重要
契約情報は先に出し 貸主、借主双方納得の上で
更新時のトラブルを防ぐうえで最も重要なのが、新規契約時の取り決めです。仮に貸主側に、一定期間後に家賃見直しや条件変更希望という意向がある場合、「入居時は家賃を下げるが、次回更新時に見直す予定がある」等の内容を、後で言った・言わないの問題にしないために契約書や特約に明記し、双方で条件を確認・理解したうえ契約することが更新時の合意形成のために大切となります。
ただし、特約は書けば必ず有効になるわけではありません。内容や表現によっては実務上そのまま適用できない場合もあるので、将来の条件変更や特約を検討する際は管理会社の担当者に相談し、必要に応じて専門家の確認を受けることをお勧めします。
更新時の管理会社の対応
意外と知られていない更新時の管理会社の対応。「管理会社に任せれば家賃を上げられる」「条件に応じないなら退去させられる」というものではありません。非弁行為にあたらぬよう、管理会社の役割は双方の意向を相手方に伝えることです。
貸主様から賃料を値上げしたいとのご要望または相談を受けた場合
近隣相場の資料をお渡しし、値上げ幅の検討材料として活用できるよう支援します。貸主様が決定した値上げ要望に基づき、借主様に対して電話・メール・書面等でその旨をお伝えし、調整を行います。
サブリース契約という選択肢
管理会社とサブリース契約を結ぶと、賃料の集金や不良入居者対策、設備故障や契約更新手続きなどへの様々な対応を、管理会社が一括して行います。賃料値上げに対しても借主様と直接相談や交渉が可能であり、不動産管理の一つの選択肢として考えてみてもよいでしょう。
借主に長く入ってもらうため、 更新時に困らないためには
入居者様に長く住んでもらうことは賃貸経営の安定に直結します。退去になれば原状回復費や募集費用がかかり、空室期間が生じる可能性もでてきます。以前は借主側から「家賃を下げてほしい」という相談が寄せられることもありましたが、最近はオーナー様が更新のタイミングで家賃の増額を検討するケースが増えています。
しかし家賃の増額や変更には、借主の納得を得ることが肝要です。例えば管理費が1万円上がったので家賃もそのまま1万円上げるという説明では理解を得るのは難しいでしょう。法人契約や社宅代行会社が関わるケースでは、増額理由や根拠資料の提出を求められる場合も出てきます。
更新時に検討事項や手続きがある場合、まず管理会社に相談して事情を共有し、管理費・修繕積立金・設備維持費などオーナー側の実際の負担増を具体的な数字で提示する書面作成などの協力を得てから説明すると、借主側が判断しやすくなります。借主に納得のいく理由と金額を丁寧に伝えることがオーナー様にとっても大切です。
合意更新とは
契約期間が満了する際に、貸主と借主（または取引先同士）が「再度、同じ契約を続けましょう」とお互いに合意して、新しく契約を結び直す手続きでの更新。
法定更新とは
契約期間が満了した際、当事者間で「更新する・しない」の合意がなくても法律の規定（民法や借地借家法など）によって自動的に契約が継続されたとみなされる仕組みの更新。
主な契約期間
居住用物件：2年ごと／駐車場：1年ごと／事業用店舗・事務所：3年ごと
法的な紛争に発展する場合は弁護士の領域
小幅な家賃増額での弁護士相談は弁護士費用とのバランスが合わないことも。実際には話し合いによる合意形成が現実的といえます。
事例：弁護士に委任して係争し、貸主側の条件が通ったが、弁護士費用が家賃収入約7年分の差額に相当した。
賃貸の契約更新・2つの例
契約更新時に双方が合意に至らないと長引く交渉に発展することも。条件の変更があらかじめ借主に周知されたものかどうかでも変わってきます。
例として2つのケースを見ていきます。
変更する条件にもよりますが、新規契約時に借主に書面で提示されていない急な条件の付加や説明のない大幅な賃料上げなど、借主が納得できず合意更新に至らないケースがあります。 また借主が賃料下げ要求を出し、貸主が合意できない場合なども同様に合意更新に至りません。 更新時に法定更新に移行することは稀なケースです。貸主と借主双方が合意し、合意更新を結べるまでの交渉期間が長くなった場合、更新料が請求できないなどの停滞が起こります。
賃料上げを検討する際には賃料上げを検討する際には
・周辺相場の上昇
・物価の高騰など
事前に相応の理由の説明が必要です。
更新時に法定更新に移行することは稀なケースです。貸主と借主双方が合意し、合意更新を結べるまでの交渉期間が長くなった場合、更新料が請求できないなどの停滞が起こります。
更新は、節目
更新は、オーナー様と入居者々が良好な関係を続けるための節目ですが、合意に至らない場合の交渉は基本的にはオーナー様自身での対応となります。専門家の知識が必要なときは、まず管理会社の担当者ご相談ください。
