アパート経営の長期的な収益確保が気になる。解決策の一つとして「NISHIDAのサブリース」をご紹介
安定した賃料収入の確保とコストの管理は、不動産経営において常に重要なテーマです。「入居者募集をしても、なかなか空室が埋まらない」「新築当初は満室だったのに、築年数が経つにつれて空室が目立つようになってきた」といったお悩みを抱えるオーナー様も少なくありません。そうした課題に対する解決策の一つとして今回、弊社のサブリースをご紹介いたします。
時代に合わせて変化する管理形態
入居者の入れ替わり時には「原状回復費用」という思わぬコストが発生します。新たな入居者が決まるまでの賃貸収入の空白期間も頭が痛い問題です。また、不動産経営には「物件管理」というコストも発生します。「自主管理をしていた先代から経営を引き継いだが、毎月の管理が手に余る」「建物が古くなってきて経営が厳しくなってきている」という話も耳にします。これらの課題を解決し、安定した不動産経営を目指すため、NISHIDAでは「サブリース」をご提供しています。
サブリースとは、オーナー様の物件をサブリース会社が一括で借り上げ、家賃保証などを行うサービスです。もともとはアパート建設を手がける住宅メーカーが、入居者募集・管理・運営などを一貫して担い、オーナー様をサポートする仕組みとして始まりました。法律上は、オーナー様と不動産業者との間に「マスターリース契約」を結ぶ形となります。近年では、アパート全体に限らず「一室から契約できる商品」や、「築古物件も対象」としたプランも登場し、サブリースは空室対策の一つとして、より柔軟な形へと進化しています。
課題と法整備、そしてNISHIDAの対応
2010年代後半以降、サブリース契約をめぐっては、家賃の減額や契約の解約など、契約条件に関するトラブルが多発し、大きな社会問題となりました。こうした背景を受けて、国は2020年に「サブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）」を施行。不当な勧誘行為の禁止や、契約締結前の重要事項説明の義務化、誇大広告の禁止など、勧誘から契約に至るまでの一連のプロセスに法的な規制が設けられるようになりました。また、サブリース契約では一般的に「原状回復の修繕費用はオーナー様負担」「免責期間中は賃料が支払われない」といった点が、オーナー様にとっての課題となっています。しかし、NISHIDAではこうした問題点を踏まえたうえで、経営診断を行い、必要に応じてリスクを軽減したサブリースのプランをご提案しています。空室対策の手段のひとつとして、安心してご活用いただける内容となっています。
原状回復付きサブリース
NISHIDAでも、オーナー様がお持ちの物件を借り上げるサブリース制度を行ってきました。国やサブリース業界が抱える注意点にも光を当て、サブリース法が施行される以前からサービス改善を実施。「７つのメリット」を提供しています。
①原状回復費不要
当社の一番の特徴としているのが原状回復費用がかからないこと。入退去が繰り返される中、お部屋の経験劣化は避けられません。物件の価値を維持・向上させていくためにも「原状回復」が必要不可欠です。急な出費を心配することはありません。
※建物状況によりお客様への貸出が出来ないと判断した場合にはサブリースのご契約をお断りする場合がございます
②安定収入
１棟全ての借り上げはもちろん、弊社は１室からの借り上げにも対応。駐車場のサブリースも行っており、安定した不動産経営をサポートします。保証料は80％から。築年数が経過した物件もご相談ください。
※建物状況によりお客様への貸出が出来ないと判断した場合にはサブリースのご契約をお断りする場合がございます
③免責は初回のみ
家賃保証の免責期間は、初回の一定期間のみ。弊社の特徴はもしも空室になった時の再募集時にも家賃保証が行われますので、入居者様の退去を心配する必要がありません。
④契約管理不要
賃貸借契約や更新手続きなど、入居者様との手続きは当社が代行いたします。訴訟などトラブルの際にも対応するのでご安心ください。
※建物設備およびメンテナンスはオーナー様対応となります
⑤広告料不要
新規入居決定時、オーナー様の費用負担はございません。客付報酬もいただいておりません。
⑥管理料不要
借上契約の場合、管理料は必要ありません。保証料が収入となります。
⑦設備投資が借上につながる
サブリースなら、リフォームやリノベーションなどの設備投資後の物件も空室の心配がありません。
※リフォームは必須ではありません
安定収入を確保すると同時に「満室が続く人気の物件」として建物に資産価値を上げたいものです。NISHIDAでは必要に応じて「家電の3点付き」「フリーレント」「仲介手数料無料」といったキャンペーンを行っています。もちろん、こうしたキャンペーンはオーナー様の追加ご負担が不要です。
※お支払する家賃を定期的に見直すこととしており、家賃が減額となる場合があります。借地借家法第３２条第１項（借賃上限請求権）が適用されるため、定期的な見直しの日以外の日であっても、家賃が減額となる場合があります
導入成功事例
オーナー様が所有されていたのは、築28年・全18室のアパート。これまで利用していた管理会社から、突如サブリース保証の打ち切りを告げられ、大きな不安を感じられていました。そんな中、オーナー様はNISHIDAにご相談くださり、弊社のサブリース制度のご提案。空室部分のリフォームを行ったうえで、集客活動を本格的にスタートしました。特に繁忙期には、オーナー様の追加負担なしでキャンペーンを展開。その結果、３月に６室、６月に２室、８月にさらに２室と、契約後７カ月で満室を達成することができました。現在、オーナー様はサブリース契約により、満室分の安定した賃料収入を確保され、安心して賃貸経営を継続されています。
物件情報：築28年/２階建て/木造（１K×18戸）
2023年１月 10部屋空室 →2023年８月に満室達成
今回は空室対策の一つとしてサブリースをご紹介しました。賃貸経営では、空き室対策に合わせてきめ細かな物件管理が重要です。今までニュースオンで紹介してきた「保守点検やメンテナンス」、「定期清掃と巡回」など。それら1つ1つをしっかりと行うことで、入居者様の利便性と物件価値を向上させます。気になることがあれば、NISHIDA担当者に遠慮なくご相談ください。
