コロナウイルス感染症の影響を受けてもチャンスと捉えて出来ること
解約件数としては、2019年度の18件から2020年度は34件と約2倍となります。コロナによる解約増加が一番の要因となります。
店舗の推移としては、大手チェーン店の計画閉店により解約件数が増え、市場に在庫として空室が増えたことで、コロナの影響を受けなかった企業などが新たに良い立地を借りることができるなどの動きがありました。
空室だから出来る内装関連のリニューアル
次の募集のための内装関連リニューアル工事には絶好の機会。テナントニーズにあわせて行うことが大切です。オフィスビルなら照明をLEDへ変更したり、エアコンのメンテナンスや交換、壁材の張り替え、OAフロアの導入、床材の交換など必要に応じた施工をおすすめします。
入居者調整の必要な設備メンテナンスを行うチャンスです
エレベーターや機械式駐車場、外壁メンテナンスなど、入居中のテナント様にいろいろとご不便をかけてしまいがちな施工ではありますが、退去によってそれらの施工を行いやすい環境になるともいえます。そういう時期と重なったら、良い機会と捉えてメンテナンスを実行しましょう。
他の共用設備、エントランスの見直しもお考えください
例えば共用部のトイレやエントランス、廊下などで、30年以上も前に建築されていた場合、暗く古いイメージがありますと現代のテナントにとってはマイナス点となってしまいます。できれば女性の目線で綺麗と思われるビルを目指していただければと思います。物理的に老朽化は避けられないことですが、新しいものに変更可能ならば交換することをご提案いたします。
将来、建て替えをお考えならば、契約形態を変えていくチャンスです
現在の契約形式が「普通借家契約」のオーナー様も多いと思いますが、これを「定期借家契約」に変更するのには大変な労力が必要です。いずれは建て替えたいとお考えならば、テナント入れ替えのタイミングを利用して「定期借家契約」にするチャンスです。
この契約形式にしておけば、期間満了によって終了する契約なので更新はありません。建て替え時期にあわせて契約を終了できますので、立ち退き交渉リスクを軽減させることができます。
10年後、20年後を考えると?
例えば所有しているビルが築30年以上ならば、このタイミングで10年後、20年後をお考えになることをおすすめいたします。すでに老朽化が進んでいるのであれば、今後運用していく上では、設備の修理・交換・防水工事・外壁塗装などの費用が心配です。またテナント誘致も難しくなり空室対策のための費用も必要となるかもしれません。
売却という手段は、今なら10年後、20年後に売却するよりも高値で取引できると思われます。
事業承継をお考えならば、運用しやすい形で残してあげることを視野に入れておいて良いかもしれません。すなわち運用しやすいように建て替えてから残すというのはいかがでしょうか。また、賃貸住宅系に組み替えて残すなど事業系からの転向を考えてみることも良いのではないでしょうか？
将来の読みにくい時代です。ご自分の物件の長所・短所を見つめ直した上で、ご家族の皆さまと話し合いの場を作り、先々の不動産経営をどのように進めていくのか、打ち合わせておくことをおすすめいたします。
