第６７回オーナーセミナーレポート！
第一部：賃貸市場動向／繁忙期報告
講師：（株）西田コーポレーション 賃貸営業部 賃貸課 次長 横山 雅貴
＜コロナ前からコロナ明けの動き＞
学生
コロナ禍(ここでは２０２０〜２０２３年と定義)では、来店数が大幅に減少。割合としては最大約５５％減となりました。この要因としては、「オンライン授業の導入」、「自宅から通う生徒の増加」、「コロナ禍によって自宅から通える範囲に進路を変更した地方の学生が増えたこと」などが挙げられます。今年の繁忙期にあたる２０２４年を見てみると、ほぼコロナ禍前の数値には戻っていますが、少子高齢化の影響で、最盛期に比べると減少傾向になっている点は否めません。
法人
こちらも、コロナ禍では来店数が大幅に減少。コロナ禍明けに当たる２０２４年は、コロナ禍前に比べて約１.２倍と大幅に増加しています。また、繁忙期に引っ越し業者が満杯状態だったことなどの理由で、４月以降も問い合わせや契約などの動きが継続しています。
外国籍
コロナ禍でも緩やかに増加していたのが外国籍の社会人。２０２２年は特に派遣会社が契約した賃貸物件に住む外国人の総数が増加しました。２０２４年も引き続き増加傾向で、留学生の総数も増えています。
高齢者
コロナ禍前、コロナ禍後とも増加傾向。これまで住んでいた賃貸物件の賃料を見直すために引っ越したり、自宅を売却して賃貸に移住したりとその理由は様々です。
＜今後の傾向と対策＞
核家族化、外国籍の増加、高齢者（単身）が増加しており、世帯数はそこまで減っていません。今後、その層にも引き続き対応できるように外国籍・高齢者受け入れの対策の強化、さらに新規学校の開拓、留学生をターゲットにした宣伝、オンラインで完結できる仕組みの構築、法人営業の強化など対策していきます。
第二部：入居していただくためのヒント
講師：(株)リクルート賃貸Division 首都圏賃貸営業１部 マネージャー 石橋 和也氏
●ITの進化によって起きた商売の変化
初代iPhoneの発売によって、消費者行動が大きく変化。不動産業界では、チラシや雑誌、店頭、現地などで情報収集していたものが、サイト上で情報がキャッチできるようになっています。
「ネットで希望条件を入れて検索してから来店、内見する」という人がほとんどという中、相場と乖離した賃料設定では、物件を見てもらうことすら難しい時代となっています。また、住みたいと思うような設備や内装が備わっているか、さらにそれらをネット上で伝えられるかが重要なポイントとなっています。
●客観的に観た「築年数」
入居決定の際に、あきらめた項目の最上位は「築年数」。リクルートの調査によると、２０２４年の築２０年以上の反響数は、厚木市(５３.８％)、海老名市(３８.７％)、秦野市(５１.０％)となっています。よって、新築か否かにこだわるというより、物件自体の市場価値を見極めることが重要です。
●入居していただくための物件の「ヒト」、「モノ」、「カネ」
ポータルサイトなどで賃料相場を把握し、不動産会社に相談。決まりやすい適切な賃料設定をすることが重要です。また、時代に合わせたターゲット設定もポイント。高齢者や外国籍の人も受け入れることで空室リスクが抑えられる可能性があります。設備や内装については、単にお金をかけるのではなく創意工夫をしながら、ターゲットに合った物件に仕上げることが重要でしょう。
第三部：高齢者・外国籍の受け入れについて
パネルディスカッション
あんしん保証（株）企画推進部長 東野氏
（株）グローバルトラストネットワークス グローバル保証営業部 マネジャー 国常氏
（株）西田コーポレーション賃貸営業部 部長 筒井 明義
高齢者・外国籍の人の受入れについて理解を深めて対策を実施していけるように、事前に寄せられた質問を基に、パネルディスカッション方式で進行されました。入居している高齢者が亡くなった際の対応、言葉が通じない外国人がルールを守ってくれない場合の対応など、様々な質問にパネラーが答えていきました。
Ｑ.高齢者が亡くなってしまった時や、緊急連絡先や相続人の方がすでに亡くなっていた場合はどう対応したらよいのか？
A.保証会社を入れている場合は、保証会社や管理会社に任せてください。また、保証会社を入れていない場合は、オーナー様が警察や自治体、管理会社に連絡します。また、解約や残置物の処理はオーナー様の独断ですることはできません。相続人に判断してもらうことになりますが、その方が亡くなっていたり連絡がつかなかったりする場合は、他の相続人を探して今後の方針を決めてもらいます。相続人探しは難航することもあるので、もしものことを考えて保証会社を入れておくのがベストです。
今回ご紹介したのはセミナーのほんの一部の情報です。定期的にセミナーを開催しており、有益な情報を発信しておりますので、お時間がある場合は、ぜひご参加ください。
