管理会社としての外壁改修とは？提案方法や事例を踏まえて解説！
一般的な住まいとは異なり、賃貸住宅は満室経営を目指すために、入居者が住みやすい環境を整えることが重要です。そこで外壁改修工事は建物を維持するにも入居率を長期的に上げていくためにも必要な工事です。ここで大切なのは、不具合がでたから改修するのではなく、賃貸経営の視点から現在も含めて将来的にどのような工事が必要かを先に考えることです。今回は、当社の外壁改修工事における提案方法と、具体的な事例をもとに解説いたします。
管理会社として外壁改修とは・・・・
維持だけでなく現在、将来を見据えた
経営の目線でのアプローチ
| 経営としての投資 | 賃貸経営では収益のバランスを取る必要性があります。過剰投資するわけでなく全体的に外壁、設備、リフォーム、定期メンテなど総合的に見てどこにどのくらい費用をかけるかという見方がまずは最初に必要になってきます。 |
| 資産を守る | 資産を守る上で優先順位が高いのが外壁改修工事。建物の寿命に直接関わってくる工事です。承継した物件でも購入した物件でも中長期的にみて、資産を守るというビジョンを実現するために今何をすべきかを策定します。 |
| 周囲との差別化 | 満室を目指すためには競合との差別化を図っていくことが大事。地域特性、周囲の環境、競合の外壁の色、将来的な見栄えといった情報からターゲットを見据えて効果的なプラン、外壁の色などを選定します。 |
| キレイだと反響がアップ | インターネットでお部屋探しが主流の今は、賃料などの条件と同じぐらい見た目の重要性は高くなっています。 人が情報を判断するときは半分以上は視覚に頼っています。案内のときの第一印象も含め、外壁の綺麗さと定期的なメンテナンスの重要性は高いです。 |
| 空室対策や出口戦略になる | 建物を良い状態でキープすることは、建物の資産価値を高めることにもつながります。見た目が良く、しっかりとメンテナスされた物件であればそれ自体が空室対策となります。もし売却することになっても、 満室か否かでその価値が大きく変わってきます。 |
現状の写真から外壁イメージの色パターンを作成。今の物件の状況や周辺環境、現状のニーズに合わせて色を選定し、提案を行います。
建物診断を行い、現況を詳細に報告いたします。その上で、緊急度の高い事項や優先すべき項目を把握し、補修プランを作成します。工事担当者とともに、ご説明させていただきます。
弊社と他の外壁塗装会社の違う点は、単にきれいな物件にすることだけではないということです。オーナー様の賃貸経営をサポートするために、上記の項目のポイントを踏まえたうえで、 戦略を練り、提案を行っています。
当社の事例から見える効果的な外壁改修工事とは？！
事例１ 海老名Ａマンション
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| 外観-After | 共用部-After |
白と茶をベースに、道路から目立つ箇所にワインレッドとエメラルドグリーンのアクセント色を配置！
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| 共用部-Before | 共用部-After |
手すりと扉の色をコントラストをつけて立体的に。メリハリをつけることで安全面も考慮しています。
共用部の状態に不安を感じていたオーナー様から点検のご依頼を受け、現地を調査。タイルの剥がれ、鉄部のサビ、天井の剥がれ、階段と廊下のシートの劣化などが確認されました。そこで、これらの補修に加え、外壁塗装や屋上・バルコニーの防水工事など、外壁改修を実施いたしました。外壁の色についてはベース色を確定し、道路側に施すアクセント色を多数のパターンでご提案しました。
事例２ 海老名Ｆマンション
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| 外観-After | Veiw Point! |
横のラインで奥行きを協調！
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| 外観-Before | 外観-After |
見える角度が限られていることを活かし、オレンジのアクセントで視線を引き寄せるデザインに！
道路から奥まった場所に建つＦマンション。建物の顔が一面しか見えず、奥行きが感じにくい場所でした。そこで、上下の色を変えて建物のパースを協調し遠近感のある見た目に変更。長く反響が入るような物件を目指し、雨漏りを繰り返している部分を補修、全体的な外壁改修を実施しました。さらに外壁の新色に合わせて看板のデザインの提案、施工も実施させていただきました。
事例３ 愛川アパート
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| 外観-Before | 外観-After |
メリハリをつけ立体感を見せる！
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| 外観-After | 外観-After |
物件の特徴である中央の共用部も、色を変えることで見る角度によって異なる表情を見せます！
白一色の清潔感のある外壁は、賃貸物件として他物件との差別化が図れずにネット検索の際に埋もれてしまう可能性があると判断し、色パターンを作成しご提案しました。日焼けしやすく普段は見えない住宅街に面した南側と、色落ちが少ない反面、汚れが目立ちやすい道路に面している北側の色を分けコントラストを付けたデザインにし、将来的に少しでも色の劣化を防ぐ配色にしました。
経営診断を行い、計画的な修繕を実施しましょう！
□経営診断・収支シミュレーション
□建物診断
□ご予算に合わせた修繕計画の立案
当社では、外壁改修工事に限らず、経営診断も行っております。これは、オーナー様や物件ごとの条件に合わせて最適なプランを練り、より良い方法をご提案するためです。ご予算に応じたプランの立案も可能ですので、ぜひお気軽にご相談ください。
外壁改修のタイミングは、一般的に１０〜１５年とされています。ただし、使用する壁材や塗料、建物の立地条件によって、その適切な時期は変わることがあります。定期的に改修を行っている物件は、次回の工事でも仕上がりが良くなり、資産価値を維持し、高めることが可能です。何か問題が発生してから対処するのではなく、先を見据えて計画的に行動することが大切です。
