民法改正。賃借物の一部使用不能による賃料の減額等はどうなる？
明治29年（1896年）に制定された民法。約120年ぶりの改正となるその施行日は2020年4月1日となっています。改正を約半年後に控えたこの時期、今一度、改正点のポイントやオーナー様に関心の高い【賃借物の一部使用不能による賃料の減額等】について見ていきたいと思います。
民法改正による不動産賃貸借に与える影響
●賃借人の修繕権。
賃借人に修繕する権利が新しく定められました。しかし、賃借人の判断でグレードの高い設備に変えるなど、過剰な修繕をしてしまう可能性があるので、特約を設けて故障などを発見した場合は速やかに貸主に連絡することや修理業者は貸主の指定業者を利用するなど、細かいルールを盛り込んでおくと良いでしょう。
●賃借物の一部損失による
賃料の減額。 設備などが使えなくなって生活に支障が出てしまった場合、今までは【家賃の減額を請求できる】でしたが、改正後は【当然に減額】されることになります。そこで家賃減額特約なるものを用意して、想定される設備の故障別に減額割合を取り決めておくと、トラブル回避につながるのではないかと思われます。
●原状回復について
改正法では、賃貸借契約終了時に賃借人は原状回復義務を負うこと、ただし通常の使用で生じた損耗や経年変化は除く、ということが明文化されました。これは、通常損耗は家賃に含まれるため、原状回復の義務は無いと法律で定められたということになります。ただ、現行ガイドラインに沿った敷金清算をしていればさほどの心配はないでしょう。なお、注意すべきは事業用賃貸借契約ですが、原状回復時の特約として具体的な内容を明確に記載しておけば安心です。
●敷金について
【敷金を預かっている場合は賃貸借が終了し、かつ賃対物の返還を受けた時は、賃貸人に賃貸借に基づいて生じた債務の額を控除した額を返還しなければならない】と明記されました。ただし、最近では「敷・礼＝0・0」物件が増えているので、借主が退居する際に「修理代を払え」という問題に変化してきているようです。
賃借物の一部使用不能による賃料の減額等にかかる裁判の動向。
これまでも設備の不具合による賃料の減額事例が報告されています。
ここでは過去に減額された判例をご紹介したいと思います。
出典：民間賃貸住宅に関する相談対応事例集 〜賃借物の一部使用不能による賃料の減額等について（平成30年３月 賃貸借トラブルに係る相談対応研究会）
賃貸人の修繕義務不履行により賃貸建物の一部が使用収益できなくなった場合、 賃借人は賃料減額請求権を有するとした事例
〔1〕概要 （原告＝賃貸人X、被告＝賃借人Y）
●賃貸人Xは、昭和55年6月1日、本件建物（2階部分を居宅、1階部分を店舗）につき賃料10万円とする賃貸借契約を賃借人Yと締結した。昭和56年9月前から本件建物2階部分で雨漏りが発生した。特に、南側部屋の押入れ上部の天井及び真中の部屋と南側の部屋との境界付近の天井の雨漏りは、雨天の場合バケツで受け切れず、畳を上げて、洗面器等の容器を並べ、賃借人Yらが椅子の上に立って、シーツやタオルで天井の雨漏り部分を押さえざるをえない程であり、本件建物2階部分は、同年9月以前からその少なくとも3分2以上が使用不能となった。賃借人Yは賃貸人Xに対し、修繕を求めたがこれに応じなかったため、賃借人Yは支払いを拒絶した。これに対し、賃貸人Xは、賃貸借契約解除の意思表示をなし、賃貸借契約は解除されたところ、未払賃料の支払いを求めて提訴した。これに対し、賃借人Yは賃料減額請求を主張するとともに、保証金返還請求、費用償還請求を内容とする反訴を請求した。
〔2〕判決の要旨
これに対して裁判所は、賃料減額請求の可否につき、
1）本件建物2階部分の少なくとも3分の2が、昭和56年9月1日以降同58年7月末日まで賃貸人の修繕義務の不履行により使用できない状態にあったことが認められるところ、修繕義務の不履行が賃借人の使用収益に及ぼす障害の程度が一部にとどまる場合には、賃借人は、当然には賃料支払義務を免れないものの、民法第611条第1項の規定を類推して、賃借人は賃料減額請求権を有すると解すべきである。
2）減額されるべき賃料額は、右使用できない状態の部分の面積の、本件建物全面積に対する割合、本件賃貸借契約は、1階店舗部分とその余の居宅部分の使用収益を目的としていたところ、被告の右店舗部分自体の使用収益にはさしたる障害は生じなかったこと及び右判示の雨漏りの状況等の諸般の事情に鑑み、本件賃料額全体の25%をもって相当とする。
3）以上から、賃料減額請求を認め賃貸人Xの請求を棄却するとともに、賃借人Yの反訴請求を一部認容した（賃貸人Xによる賃借人Yへの保証金60万円、費用償還請求のうち未払い賃料との相殺後の残金7万1,130円及び昭和59年9月22日から支払済みまで年5分の割合による金員の支払い）。
〔2〕判決の要旨
これに対して裁判所は、賃料減額請求の可否につき、
1）本件建物2階部分の少なくとも3分の2が、昭和56年9月1日以降同58年7月末日まで賃貸人の修繕義務の不履行により使用できない状態にあったことが認められるところ、修繕義務の不履行が賃借人の使用収益に及ぼす障害の程度が一部にとどまる場合には、賃借人は、当然には賃料支払義務を免れないものの、民法第611条第1項の規定を類推して、賃借人は賃料減額請求権を有すると解すべきである。
2）減額されるべき賃料額は、右使用できない状態の部分の面積の、本件建物全面積に対する割合、本件賃貸借契約は、1階店舗部分とその余の居宅部分の使用収益を目的としていたところ、被告の右店舗部分自体の使用収益にはさしたる障害は生じなかったこと及び右判示の雨漏りの状況等の諸般の事情に鑑み、本件賃料額全体の25%をもって相当とする。
3）以上から、賃料減額請求を認め賃貸人Xの請求を棄却するとともに、賃借人Yの反訴請求を一部認容した（賃貸人Xによる賃借人Yへの保証金60万円、費用償還請求のうち未払い賃料との相殺後の残金7万1,130円及び昭和59年9月22日から支払済みまで年5分の割合による金員の支払い）。
〔2〕判決の要旨
これに対して裁判所は、賃料減額請求の可否につき、
1）本件建物の排水に支障を生じさせたことについては、転借人Yに責任があったものと認めることができるが、建物の賃貸人は、賃貸建物の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うから、賃借人の責任で修繕を必要とする状態に至った場合においても、合理的な期間内に修繕を行うべきであり、したがって、右期間内に修繕がおこなわれなかったときは、賃借人は信義則上、以後の賃料の支払を建物の使用収益に支障を生じている限度において拒絶し、あるいは減額の請求をすることができると解すべきである。
2）平成3年9月8日時点の排水状態は本件建物の使用収益に支障を生じる程度に達しており、かつ、転借人Yは転貸人Xに対し、右状態にあることを指摘して修繕を要求し、転貸人Xも調査をして右状況を認識するに至っていたのであるから、遅くとも11月末までに修繕を行うべき義務があったものと認めるべきである。
3）したがって、転借人Yは、同年12月分以降の賃料について、本件建物の使用収益に支障を生じていた程度に応じた部分の支払いを拒むことができるところ、前記認定の排水状態からすれば、最大限賃料の30％相当額の支払いを拒むことができるものと解すべきである。 4）以上から、転借人Yによる賃料減額請求を肯定し、転貸人Xの請求を一部認容した（賃借人Yによる未払賃料等、損害賠償金及び原状回復費用の合計339万7,752円から取得済みの敷金29万7,680円を控除した310万72円及びこれに対する平成7年3月3日以降支払済みまで年5％の割合による金員の支払い）。
チェックしておきたい！ オーナー様がリスクを減らす方法。
●退去時はお部屋全体をチェックできるチャンス。原状回復はもちろんのこと、設備の状態はひとつひとつ確認を。
●長期空室の設備は、月に1回程度動作確認しておくと安心。突然の入居申込みがあっても、慌てて点検したり修繕したりするリスクが減るため、準備不足によって入居者を逃してしまうということもありません。
●使えればいいという認識は捨てて、古い設備は退居時に一新するというのもリスク回避には有効です。
●冬は給湯器の不具合が増加する傾向です。上階からの漏水はダメージが大きくその原因を探るにも時間を要します。お湯が出ない、天井から漏水している、テレビがつかない、トイレから水があふれている…などの不具合に関するお問合せが多い印象です。テレビはアンテナが無かった、トイレはパイプ詰まりなど、故障が原因ではないケースも多いですが、お問合せの多い箇所は普段からしっかり確認しておくと安心でしょう。
改正法では、『賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される』となっています。改正前は、【減額を請求できる】という内容だったものが、【当然減額】となる…ということになります。しかし、補修をする場合は各種手配、工事の実施などのさまざまな工程が必要で、お問合せ直後に対応しても一朝一夕で終わらせるというのは難しいのが現実です。そこで不動産管理業各社や不動産管理業各団体では【家賃減額特約】で免責日数や減額の割合を設け、大きなトラブルに発展しないように準備を進めている段階です。
