建て替えインタビュー～暖かなまなざしの中に見えた事業承継のカタチ～
地下の飲食店をNISHIDAの社員もランチで利用したり、4階のボウリング場で大会をしたりと、何かとご縁のあった建物でした。
その後、建て替え計画に協力させていただくことになり、2021年2月に居住用賃貸物件と事業用賃貸物件として竣工。
今回はその時の経緯や竣工後の思いなどをインタビューさせていただきました。
もともとは田んぼだった土地です。
昭和40年ごろに道路が整備されて両脇に建物が並ぶようになりましたが、それまでは田園風景が残る地域でした。我が家の田んぼも更地にして、２～３年はお惣菜を売るお店を出して営業していたんです。そんな折、チェーン店のスーパーから声がかかり、ビルを建築して約20年の契約でお貸しすることに。
退去後は、パチンコ店やボウリング場に貸していました。地下には居酒屋さんも入っていましたね。
耐震診断費用と築年数の問題から、耐震工事プランを中止し、建て替えプランに変更しました。
建物は、昭和43年竣工で旧耐震。耐震基準を満たすために、耐震診断や工事の話を家族でしていました。空室が目立ち始めたころ、NISHIDAさんの営業スタッフが来訪されたので、テナント募集をお願いすることにしました。その時に、耐震工事の計画があることをお伝えしたと記憶しています。
耐震工事の打ち合わせも同時進行していただくことになったのですが、耐震診断費用が結構かかるのと築年数がネックに。耐震工事プランは中止し、建て替えプランで検討したいと伝えて切り替えてもらいました。
最大限の利益が得られ、持続可能・安定を目指した計画を提案してもらうことに。
建て替えに舵を切ったのにも関わらず、当初はどんな建物を建てればいいのか分かりませんでした。NISHIDAさんに提案をお願いすると、「事業計画は賃貸経営にとって最も重要な部分」と教えていただき、立地に合ったニーズであることはもちろん、最大収益が得られて、持続可能で安定した経営につながる提案を出していただくことになりました。
資金計画や入居者募集に合わせた満室計画を、事業計画と一緒に提示してもらいました。
建て替えが決まったあとは、毎月1回の打ち合わせで資金計画や入居者募集に合わせた事業計画、満室計画を提案してもらっていました。可能であれば最大の建物容積プランが理想ではありましたが、投入資金の都合もあります。何がベストなのかを何度もシミュレーションしていただきました。NISHIDAさんには様々な専門部署があるため、各担当部署に振り分けて検討してくださいました。例えば、居住用の家賃設定や入居者募集計画、居住用設備は賃貸営業部、全体の収支シミュレーションはコンサルティング事業部という感じです。
事業計画ですから現実的な見方が重要とのことで、満室が続くなどのポジティブな仮定ではなく、ネガティブな空室予想、今後の家賃の下落率や人口推移による需要の変化なども加味してくださったとお聞きしました。
また、各部屋の賃料表は建て替え計画の総額と内訳の概算をもとに算出したそうです。
これらを元に収支表を作成し、損益分岐点を気にしながら話が進んでいきました。当初はどんな建物にするのか分かりませんでしたが、ここにきて具体的な形となってきましたね。結果的には、収益の最大化が実現でき、収支が成立する建築プランを提案してもらいました。
相続対策も進めていただくことに。
母や私の相続対策も進めていただくことになりました。私たちだけでは、どこから手をつけていいか、何をクリアにすべきなのかまったく分かりませんでしたので、本当に助かりました。また、相続の話を家族間で進めるのは、気持ち的にもやりにくいですよね。でも、税理士さんやNISHIDAさんなど第三者が入ってくださったことで、やりやすくなったなと感じています。
結果、相続対策として効果が大きいプランを提案していただきました。現状の資産状況から、教育資金の一括贈与など＋αの対策、借り入れ金についても、相続対策としては十分に効果が期待できる内容となりました。
ワンランク上の仕様で、高価格帯を実現。引き渡し時は満室状態に。
家賃は相場よりやや高めに設定しました。この価格帯にできたのは、外観やエントランスなど人目につきやすいところのデザイン性の高さ、高級感、2階に設置したラウンジスペースがポイントとなっています。コロナ禍の影響で建築の進行が心配ではありましたが、遅延なく進めてくださったので感謝しています。入居については、都内からの問合せや法人の一括貸しなどで、順調に申込みの報告がありました。テナント募集も一部上場企業の入居申込みが入り、建物引き渡し時には満室の状態になったんですよ。
ちなみに、事業用は2フロアありますが、各フロアは3分割できるようにして、1フロアまるまる空いてしまう時のリスクヘッジができるようにしています。
法定点検や設備管理、部分清掃はNISHIDAさんに依頼。日常的な清掃や植栽の手入れは自分たちで。
建築中は建築事務所から出来上がる様子を見ていました。「建築途中の建物」だったものが、エントランス脇に自分たちで考えたマンション名の銘板がついた時は感慨深かったですね。各戸には収納が豊富で、新築分譲並の設備が整っているのもポイントです。この仕様は、家賃の大幅下落の抑止策としても有効だと教えていただきました。入居者の方に満足してもらえる建物になれば、という思いが叶ったという感想です。竣工後、法定点検や設備管理、部分清掃はNISHIDAさんにお願いしているのですが、日常的な清掃や植栽の手入れは、自分たちでやっています。思い入れもありますし、入居者の方々とあいさつしたり、顔見知りになったりすることもオーナーとしては大切なことだと考えています。
分からないことや不安なことはNISHIDAさんに相談しますので、今後も親子共々良い関係を築いていけたらいいなと思っています。
建て替え計画の流れ
Point1 プランの方向性決定
耐震工事プランは中止し、建て替えプランに変更。
Point2 事業計画の提案スタート
ニーズの合致、最大の収益・持続可能な経営となる点に注力し、事業計画を検討・提案。
Point3 事業計画&満室計画と相続対策
各担当部署に振り分けて綿密に計画を検討し、現実的なシミュレーションを実施。
税理士を交え、相続対策として効果が最も大きいプランを提案。
Point4 戸数や賃料の決定
物件のポテンシャルを最大限引き出せるように設定。
Point5 施工、そして竣工後
引き渡して終わりではなく、法定点検や設備管理などで引き続きサポート。
この他にも、公正証書遺言作成のお手伝い、ご所有されていた他の不動産売買などのお手伝いもさせていただきました。
NISHIDAでは入居者募集だけではなく、このようなトータルプロデュースや親子でつなぐ事業承継の架け橋となれるように、ご協力をさせていただいております。
築30年〜40年の旧耐震建物も、そろそろ建て替えかな？…とお考えのオーナー様がいらっしゃいましたら、ぜひご相談ください。
不動産が活きる事業計画をご一緒に考えていきましょう。
