賃貸満室成功事例#02
特定優良賃貸住宅から一般賃貸住宅への移行編
物件概要
所 在：厚木市水引
アクセス：小田急線本厚木駅徒歩13分
構 造：鉄筋コンクリート造・3階建
総 戸 数：44戸
間 取 り：3LDＫ
状況
20年間の契約満了を迎えた特定優良賃貸住宅物件※。
ー般賃貸住宅への移行を機に、8部屋の空室があった状態でオーナー様よりNISHIDAへ募集依頼をいただきました。空室を埋める以外にも、通用口のフェンス破損対応、ポンプの修理、大規模修繕などをする必要があり、まずは空室を埋めて賃料収入を得て費用を捻出することを最優先としました。
※良質な住宅（一定の建築基準を満たす物件でないと認定されません）が軽い負担で借りられる、公的賃貸住宅制度。補助金が支給されるのは認定後20年間。以降は一般賃貸住宅と同じ扱いになる。
対応
空室の修繕がなされておらず、このままでは募集ができない状態。その費用捻出及び収益を安定させるために、家賃保証の提案をしました。
ファミリー物件は奥様が水回りを気にされるケースが多いため、グレードアップ工事を実施。設置はしてあったものの、使用中止となっていた宅配ボックスの運用ルールを策定して使用できるようにすると、インターネットからの反響が増えていきました。
さらに、反響の取れるインターネット媒体などに写真やニーズに合うような条件を掲載したことで、多くは1ヶ月たたないうちに申し込みが入り、家賃収入アップにもつながりました。
オーナー様が空室改善のための修繕をご理解。入居率アップが大規模修繕への備えに
オーナー様には1棟管理契約をいただきました。また、空室改善のための修繕などを実施されたことが、多くの反響や契約につながったようです。そして適切な媒体を使った高い効果が見込める募集も良い結果を生み出したといえるでしょう。
ここで入居率が大幅にあがったことは、今後予定している大規模修繕への備えにも。解約→即申込→修繕→入居と、よいサイクルで進められた事例となりました。
学生向け、周辺に同じような物件があるアパート編
物件概要
所 在：海老名市勝瀬
アクセス：小田急線海老名駅徒歩17分
構 造：木造・2階建
総 戸 数：10戸/8戸
間 取 り：2LDK
状況
3線が乗り入れ、大型ショッピングセンターが駅前にある海老名駅。そこから徒歩圏内にある本物件は、単身社会人やカップル向け。
入居率は高めに推移していたものの、築年数の経過から近隣物件に比べて設備・仕様で劣ることから、昨年末には最大3部屋が空室に。このまま空室が増えないためにも、早めに対策を打ち出す必要がありました。
対応
仲介手数料はオーナー様負担、フリーレント1ヶ月を付け、借主様は約2ヶ月分の初期費用負担減としました。
入また、和室は洋室、押入れはクローゼットに変更。独立洗面台は洗髪洗面化粧台へ、古くなったエアコンは取り替えるなど、ニーズにあったリフォームを実施しました。
入洋室にしたことで、オーナー様が退去の度に実施・費用負担していた畳の表替えが不要に。また、退去後にはこれらのリフォームをすることを事前にオーナー様と取り決め、直ぐに工事に入れる状況に。駐車場の薄くなった白線を引き直し、築年の経過を感じさせないような手入れも行いました。
立地の良さだけに頼らず、空室を決めるための対策をし、短期間で空室解消
結果的には、約2ヶ月半で3部屋が決まって満室となりました。賃料は減額せず、リフォーム対応で満室にできたのは良かったと思っております。
退去後は、工事→募集という流れがすぐに取れるため、今後はよりスムーズに進められることになります。立地が良いと満足してしまいがちですが、どんな物件でも、空室対策をとることが大切と実感できる結果となりました。
