ちょっと待った!その物件売れないカモ!? ～売却時に最低限認識しておきたい６つのポイント～
今回は、NISHIDAで実際に取り扱った事例を上げながら、認識しておきたいポイントをご紹介していきます。
相続登記をしていない物件
していないと売却不可
【事例】売却時に登記を調べたところ、すでに亡くなっている方が登記名義人だった事例がありました。
相続人がどなたかを調べると、子・孫が多数いることが発覚。共有者が多いほど全員の売却意思確認は大変です。もし一人でも売却に反対されたら売却できません。そこに相続登記の手続きが加わるとさらに時間を要することになります。
このケースでは司法書士を紹介し、問題は解決できたものの相続手続きに時間をとられて、残念ながら売却時期を逃してしまいました。
【ポイント】
土地や建物の所有者が亡くなると相続が発生し相続人が土地や建物を取得しますが、登記は手続きをしないと名義変更されません。
そのままにしておくと、実際の所有者と登記の内容がどんどん乖離してしまうので、相続登記は必ず申請するようにしましょう。
事前の測量は重要です
測量で確認しておかないと契約解除になるケースあり
【事例】登記上の面積は200㎡ほどですが、現地を見るとどうもそこまで土地が広いようには見えないので測量したら、登記面積と実際の面積で100㎡ほど差が出たことがありました。これだけの差があると測量前におかしいと分かりますが、数㎡の差であれば見た目ではわかりません。
測量をすることによって明確になるのは面積だけではありません。建築基準法上の道路に2ｍ以上接していない土地には建物は建てられませんが、この2m接しているかどうかが微妙な土地がまれにあります。
契約後に2m未満であることが判明すると契約解除になるか、場合によってはトラブルに発展してしまうこともありますので、不明確なことがある場合は、測量をしておくことが望ましいと言えます。
【ポイント】
事前に測量して境界や面積が確定できれば、不安要素を抱えたまま契約をしなくて済みます。
また、測量して登記面積と実際の面積に差があれば、面積に応じた適正な価格設定ができます。あらゆるケースから考えても、測量は事前にしておいたほうがよいでしょう。
現状と登記に相違がある場合は登記を変更する必要があります
していないと売却不可
【事例】売買契約後、引渡し前に売主様の住所をよく確認したら、登記された住所と現在の住所が違いました。
通常は住民票に引っ越し前と現在の住所が記載されていますが、その売主様は転勤などで引っ越しを繰り返していたため住民票では登記の住所と現在の住所が繋がらず、それぞれの住所地の役所に確認を要しました。建物の新築後、増築を繰り返し、1階建ての建物が2階建てに。しかし増築の登記をしていなかったため、登記の建物面積と実際の建物の面積に相違が。買主様は銀行ローンを使って買う予定でしたが、銀行からは建物の未登記部分を登記しないと融資できません、という回答。見た目は雑種地ですが、登記の地目をみると畑という地目。登記地目が畑などの農地だと、農地法の制限がかかり一般の方では売買が出来ません。土地家屋調査士に依頼をして地目変更の登記をしていただきました。
【ポイント】
不動産登記と現況は同じであることが求められます。住所や建物の面積、地目などです。
よく勘違いされがちですが、役所に住所の変更を届け出ても登記の住所は自動的に変更されません。役所と登記所にはそのような横のつながりがないのです。だから登記の地目と固定資産税などの課税地目がちがう、ということが起こります。
住所の変更も、あまりに多く引っ越しを繰り返していると、住所の変更登記の手続きに時間を要し、売買に影響が出ることがあります。
建物の登記関係については、銀行融資の際に問題になることがあります。登記地目が農地の場合は農地法の制限がかかるので、農業委員会へ届出を出したり許可を得なければならないかもしれません。
登記と現況のちがいは、容易に修正できる場合もあれば売買に大きく影響を及ぼす場合もあるので、まずはご相談ください。
建物診断（インスペクション）をしておくと安心
しておかないとトラブル要因になる可能性あり
【事例】中古戸建の売買契約後、買主がリフォームのため壁をはがしたところ、柱の数本が欠損しておりました。建物の躯体にあたる重要な柱の欠損だったため、結局売買契約は解約に。建物は解体され更地で売却することになりました。
中古物件の売買では、売買契約後に建物の不具合が見つかることがあります。軽微であればよいのですが、中には、雨漏り、シロアリ被害、柱の欠損などの深刻な不具合もあります。
【ポイント】
深刻な不具合が見つかると、取引関係者にかかる負担は心理的にも金銭的にも多大になることが心配されます。
事前に建物診断（インスペクション）を行い建物の不具合を把握できていれば、後々のトラブルを回避できる可能性は高まります。
このようなことから、中古物件の売買時は、建物診断の実施をお勧めします。
「入居者が行方不明」は、売却時の足かせ要因
売却しにくい
【事例】数年前に賃借人が行方不明になりずっと不在。賃借人の所有物が大量に残されたまま。賃料は不払い、連帯保証人には連絡がつかず、保証会社にも入っていない。売却のご相談を受けたアパートの1世帯がそのような状況でした。
このような状態ですと売り出しても買手がとても限られることと大幅な価格交渉の材料にされてしまいます。
当社では顧問弁護士を紹介し、問題の解決を図りました。
【ポイント】
残置物を処分するには訴訟を提起し、裁判上で正式に賃貸借契約の解約と残置物の処分を訴え、それが判決として認められる必要があります。
時間と費用がかかりますが、それをしておかないと大幅な（実際に係る経費以上の）減額要因となってしまいます。
滞納者がいるなら、買い手がつかないか条件付きでの売却に
売却しにくい
【事例】知り合いに部屋を貸したところ数ヶ月の滞納。事情を聞いたところ、リストラされて賃料が払えなくなってしまった。知り合いということで強くも言えず、賃料が払われないまま時がたってしまった。部屋を訪問しても本人はいつも不在で連絡も取れず、連帯保証人に連絡しても非協力的で滞納は解消されず、売却しようと思っていた計画は崩れてしまいました。
【ポイント】
収益物件として売り出しても、滞納者がいると購入対象から外されてしまうか、大幅な減額要因となってしまいます。
そのような物件でこれまでの例では、
●弁護士に依頼をして強制退去をさせたケース
●自主管理で管理会社が入っていなかったため督促がなされておらず、督促をしたら払い始めたケース
●解消できなかったため、大幅に減額をして売却したケース
などがあります。
滞納者の状況に応じて対処方法も変わります。
今回はNISHIDAで実際に取り扱った事例の一部をご紹介いたしました。売買に関する不動産のお悩みはお客様それぞれです。当社では紹介した事例以外に様々なケースに対応しております。長年の経験と実績を踏まえた上でご助力させて頂きますので、まずはご相談ください。
売買に関するお問合せはコンサルティング事業部まで
