新型コロナウイルスの影響で家賃収入が減少。その対応策は?!
新型コロナウイルスの影響は賃貸経営オーナー様にも無関係ではありません。家賃減額交渉やテナントの撤退など、家賃収入に直接関わる話が伝わってきています。今回は対策のひとつとして、国が行なっている支援策や節税対策の見直しを今一度ご紹介します。新型コロナウイルス感染症に係る支援策(国税庁HPより抜粋)
賃貸物件のオーナー様が賃料の減額を行った場合
税務上の原則として、賃料減額は合理的な理由が無ければ相手側に対して寄附金を支出したものとして取扱われますが、当面の間、下記の条件を満たせば取引条件の変更とみなして、その差額を税務上の損金として計上できることが明確化されました。①取引先等(テナント)において、新型コロナウイルス感染症に関連して収入が減少し、事業継続が困難となったこと、又は困難となるおそれが明らかであること。
②実施する賃料の減額が、取引先等(テナント)の復旧支援(営業継続や雇用確保など)を目的としたものであり、そのことが書面などにより確認できること。
③賃料の減額が、取引先等(テナント)において被害が生じた後、相当の期間(通常の営業活動を再開するための復旧過程にある期間をいいます)内に行われたものであること。
国税の納付の猶予制度があります
新型コロナウイルス感染症の影響を受け、下記のような個別の事情などで国税を一時に納付することが困難な場合、延滞税なしで納税の猶予が認められることがあります。※詳しくは所轄の税務署(徴収担当)にご相談ください
個別の事情の具体例(納税の猶予)
●新型コロナウイルス感染症の患者が発生した施設で消毒作業が⾏われたことにより、備品や棚卸資産を廃棄した場合。●納税者ご本人、又は生計を同じにするご家族が病気にかかった場合、 国税を一時に納付できない額のうち医療費や治療等に付随する費⽤。
●納税者の方が営む事業について、やむを得ず休廃業をした場合、 国税を一時に納付できない額のうち、休廃業に関して生じた損失や費⽤に相当す る⾦額。
●納税者の方が営む事業について、利益の減少等により、著しい損失を受け た場合、国税を一時に納付できない額のうち、受けた損失額に相当する⾦額。
内容(猶予が認められると)
①原則として1年間納税が猶予されます(状況に応じて更に1年間猶予される場合があります)。②猶予期間中の延滞税が軽減※又は免除されます。※通常=年8.8%-軽減後=年1.0%(令和3年中の利率)
③財産の差押えや換価(売却)が猶予されます
固定資産の修繕費は、経費計上することで有効な節税対策に
建物を所有していると、建物を維持していくために修理やメンテナンスを行う必要が生じます。この修繕費は多額になる場合もあるため、税の申告時に一括して経費にすることができれば有効な節税対策になるでしょう。しかし、修繕工事の目的や内容によっては、修繕費として認められないケース(資本的支出に該当)もあり、注意が必要です。
ここでは修繕費として支出した時に損金算入が認められる事例をお伝えいたします。
「修繕費に含まれる費用」とは?(国税庁HPより抜粋)
●法人がその有する固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の通常の維持管理のため、又はき損した固定資産につきその原状を回復するために要したと認められる部分の金額が修繕費となる。●一の計画に基づき同一の固定資産について行う修理、改良等が次のいずれかに該当する場合には、その修理、改良等のために要した費用の額については、修繕費として損金経理をすることができるものとする。
①修理、改良等のために要した費用の額が20万円に満たない場合。
②修理、改良等がおおむね3年以内の期間を周期として行われることが既往の実績その他の事情からみて明らかである場合。
固定資産(建物など)の修繕のために支出した金額のうち、その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額は、修繕費として支出した時に損金算入が認められます。具体的には次のようなことが考えられます。
修繕費となる条件
●通常の維持管理のための支出●壊れた部分の原状回復費用
●おおむね3年以内に1回は行われる修繕費
●価値及び耐久性を増加させない費用
「形式基準による修繕費の判定」とは?(国税庁HPより抜粋)
修繕費であるか資本的支出(固定資産の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額)であるかが明らかでない金額がある場合には、次の基準によりその区分を行うことができます。●一の修理、改良等のために要した費用の額のうちに資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでない金額がある場合において、その金額が次のいずれかに該当するときは、修繕費として損金経理をすることができるものとする。
①その金額が60万円に満たない場合。
②その金額がその修理、改良等に係る固定資産の前期末における取得価額のおおむね10%相当額以下である場合。
「一般的に修繕費となる事例」
修繕費に該当すれば、全額費用に計上することができ、節税になります。逆に資本的支出に該当すれば、資産に計上しなければなりません。「修繕費」か「資本的支出」かどうかは、一言で言えば「原状復旧」かどうかです。実務上は「60万円」が強調され、60万円以上のものは修繕費に該当しないと考えている方もいらっしゃるかもしれません。明らかに原状回復で、建物の取得価額の10%以下であれば、金額の多寡によらず、修繕費として処理することができそうです。●原状維持のための家屋や壁の塗り替え
●ベランダの手摺などのペンキの塗り替え
●畳の表替え
●破損したガラスの取替え
●ドア、トイレ、台所、換気扇の修理
●消火器の詰め替え
●法律制定に伴う防災設備である消火栓の取替え費用
※工事の金額や目的だけでは、修繕費・資本的支出のどちらにあてはまるかを決めることが難しい場合もあります。その場合は事前に税理士などの専門家に相談しておくことをお勧めいたします。