賃貸満室成功事例#09

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好立地ながら空室が多かった単身者向けの賃貸マンション編

状況

1986年の竣工ですが小田急線本厚木駅から徒歩3分と、便利なロケーションに建つ単身者向けの賃貸マンションです。2013年には全30戸中8戸が空いており、募集はしていたものの、なかなか入居者が決まらない状況でした。
その後NISHIDAでも募集をさせていただくことになり、やり方次第では空室を埋められると考え、大規模リフォームを提案。そして、その提案がオーナー様に受け入れられ、室内を大幅にリニューアルすることになりました。

対応

とりあえず1戸をリフォームして募集したところ、すぐに入居が決定。大きな手応えを感じたオーナー様が残りの7戸も同様のリフォームをして募集したところ、すんなりと空きが埋まりました。
実際に行ったリフォームの内容は、システムキッチンの設置、シューズボックスの新調、モニターホンの取付けというハード面のほか、シックな色使いの工夫といったデザイン要素も加えました。具体的には浴室の壁面、収納の扉などにダークブラウンのシートを貼り、また一方で床は白系を取り入れて、ダークブラウンと白のコントラストを活かしたお洒落な室内のイメージアップを図ったのです。
このようなリフォームによってかかった費用は1戸あたり110～140万円。イメージチェンジを狙った色使いの工夫によるリフォームで、1Kクラスとしては比較的高目の支出となりましたが、賃料を20％ほどアップして募集した結果、すぐに入居者が決まりました。

デザイン性を重視した大規模リフォームが奏功し、家賃を上げてコンスタントに満室をキープ。

システムキッチンの設置をはじめとした基本的な設備のグレードアップはもちろん、デザイン性を重視した色使いの工夫によって、極力コストを抑えながら部屋の魅力を向上させることに成功しました。思い切ったリフォームは最初にお金がかかりますが、その分家賃を上げられる場合があるので、投資した分は長い目で見ていけば、回収は可能なはずです。
なお、最初に空いていた8戸以外の部屋に関しても、入れ替えのたびに同様のリフォームを実施。ほぼ10年程度で、全30戸中25戸がすでにリフォーム済みです。
この物件では空室が出ても短期間で埋まるようになり、コンスタントに満室をキープしています。中長期的な視点に立った空室対策がオーナー様に受け入れられ、しっかりと結果が出せた事例です。

1棟貸しの契約が切れて全て空室になったアパート編

状況

東海大学前駅から徒歩で34分のところに建つアパート。建てられた1993年からずっと、スタッフの寮として病院に一棟貸ししていましたが、2019年に解約となり、全10戸がすべて空室となってしまいました。壊れた設備などは修理されずにそのままとなっており、新たに賃貸アパートとして入居者を募集するならば全室リフォームが必須。
修繕費には多額のお金がかかるため、オーナー様は売却や建て替えも視野に入れて、今後どうするかを検討されていました。
れから約1年後、オーナー様のご子息が不動産経営を手伝うという話があり、所有を続けて入居者を募集する方向で動き出すことに。リフォームをして翌年2021年の繁忙期に募集を開始することになりました。

対応

実施したリフォームの内容はほぼ原状回復で、新たに設置したものはモニターホンのみ。そのほかには冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機などの家電付きとしたほか、インターネットの使用料を無料化し家賃を下げました。
さらに、駅から遠いという立地のデメリットをカバーするため、近隣に駐車場も確保。そして、2021年の3月に主に学生さんをターゲットとして入居者募集を開始しました。
しかし、コロナ禍の影響で大学は対面授業が減少、東海大学前駅の乗降客数が激減しているという状況下での募集となり、繁忙期という年に一度のチャンスでも満室には至りませんでした。
ところが繁忙期を過ぎてから、セカンドハウスやテレワークの用途で社会人が入居。コロナ禍が逆に追い風に働いた形で少しずつ空室が埋まっていきました。その後、多少の入れ替えがありながらも、2022年9月には無事に満室とすることができました。

家電付きやインターネット使用料無料などで、コロナ禍における社会人のニーズを取り込む。

コロナ禍の影響で学生の入居があまり望めない中、テレワークの拠点として必須となるインターネットの使用料が無料であることや、家電がそろっているのですぐに住めるというメリットが、在宅ワークへシフトする社会人のニーズに応える形となり、入居者が決まり始めました。
また、家賃が安いにもかかわらず、原状回復したばかりできれいであったことも大きなポイントとなったようです。一時は売却や建て替えを考えたオーナー様でしたが、あきらめないで対策を講じていったことが、このたびの満室につながりました。

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