厚木エリアの公示地価や利回り、金利の変動を分析し、市場の動向をお伝えします。
昨年11にアメリカが利下げをしたことで、全世界的に株価が上昇傾向に。日本においては、2月22日に日経平均株価が1989年の大納会でつけた38,915円を更新しました。現在は少し落ち着いてきましたが、株価が上がった背景にはアメリカの株高のほか、日本企業の好調な業績が挙げられます。このような状況の中、収益物件市場を分析し、今すべきことはどのようなことなのでしょうか。今回は、厚木市の傾向やデータなどもご紹介しながら解説していきます。
厚木エリアから読み取る市場
本厚木駅北口の駅前は今後再開発が予定されています。令和3年には再開発準備組合が設立され、着々と再開発事業が進んでいます。今後は都市計画決定⇒組合設立認可⇒権利変換認可⇒工事、と進んでいく予定です。
利回りから分かる傾向
| 2013年 | 12.7% |
| 2023年 | 9.2% |
2013年と2023年の、厚木市内の収益物件の成約利回りの中央値です。2013年当時と昨年では、明らかに利回りは低くなりました。つまり収益物件は値上がりしています。
当時から不動産投資をしている方にとっては、実感できる数値ではないでしょうか。なお、当時も今も、駅に近いほど低利回りになり、駅から離れるほど利回りは高くなる、という傾向は同じです。
金利からわかる傾向
| 2013年 | 2.6% |
| 2023年 | 2.0% |
こちらは融資利用した場合の、金融機関の金利の平均値です。2013年より2023年の方が、金利は低い傾向にあります。収集したデータでは2013年当時の最低金利は1％で、最高金利は4.8％、2023年の最低金利は0.5%で、最高金利は3.9％でした。
金融機関や、借りる方のいわゆる属性によって金利は上下しますが、傾向としてはやはり最近のほうが金利は低いです。ただし日銀総裁が交代し、金融政策も金利を上げる方向に舵を切り始めているため、今後はまた金利が上がってくる可能性が高いと言えるでしょう。
ここで取り上げたデータはレインズに成約登録されているデータと、成約した物件の登記事項証明書、弊社の成約事例から算出しております。
本厚木駅周辺の公示地価推移
こちらは本厚木駅周辺の公示地価です。いずれの地点も、ここ数年は上昇しています。最も高いのは駅前の「厚木5-4」で、坪単価にすると約380万円です。2018年までは坪単価約292万円で毎年変化はありませんでしたが、2019年から上昇に転じています。
駅前以外でも、工業地域やインターの近くで物流施設があったり商業施設が近くにあるような地域も右肩上がりに上がってます。
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2013年はアベノミクスが始動した年でした。株価が上がり始め、それとともに収益不動産の価格も上がり（利回りは下がり）始めました。多少、地域的なばらつきはあるものの厚木やその周辺でも同様に収益不動産価格は上がりました。それでも居住を目的とした実需の不動産の値上がりは収益不動産ほどではありませんでした。公示地価は実勢価格も反映してますが、2019年あたりまでは横ばいです。様変わりしたのは2019年前後で、見る見るうちに土地、戸建、区分マンションが値上がりしていきました。収益不動産の値上がり具合に実需も追いついたと言えるかもしれません。今後もインフレや賃金の上昇が続いていくのであれば、不動産価格も容易には下がらないのかもしれません。
今回は去年のデータを元にしていますので最新の情報が聞きたいオーナー様はぜひご相談ください。またNISHIDAでは、隔月でセミナーを開催し、オーナー様にとって有益な情報をご提供しております。ぜひご参加いただければ幸いです。
