今だからこそお薦めしたい！「戸建賃貸」の有効性や特徴を一挙公開
まずはココ! 需要と供給のバランスから見た、おすすめポイント。
空室率が高いということは言い換えれば「供給戸数が需要戸数を上回っている」ということになります。現状、賃貸アパートや賃貸マンションはこの現象に陥っており、以前は決まっていた物件であっても最近は決まりにくいということを経験されているオーナー様も多いのではないでしょうか。 戸建賃貸はというと、需要の絶対数は少ないものの、供給数自体も需要数を満たしていない状況です。つまり、募集をすればかなりの確率で入居してもらえる可能性は高いという判断が現時点ではできます。もちろん、立地や広さなどで向き不向きはありますが、この点を考慮して戸建賃貸に目を向けてみることも、ひとつの選択肢になると考えられます。
戸建賃貸の必要条件とは？
戸建賃貸であれば何でもいというわけではありません。必要条件としては下記のようなものが挙げられます。普通借家契約であること。
転勤などを理由に期間限定で貸し出すというパターンとして定期借家契約があります。この場合、間取りや立地が気に入って入居しても、オーナーが戻ってきたら次の住まいを探さなくてはなりません。お子さんがいる家庭の場合は転校などのケースも視野に入れなければならず、定期借家契約を敬遠される方もいらっしゃいます。こういった視点からも普通借家契約であることは重要なポイントです。
場所によっては駐車場が2台確保できること。
駅からバス便の場合は通勤用と奥さまが買い物に使うような普段使い用として、2台分は確保しておきたいものです。
各居室に収納があること、トレンドを意識した設備を整えること。
最近の新築住宅では、各居室に収納があることが一般的です。家具を置かない分、お部屋が広々と使えるという点に入居者がメリットを感じます。また、ニーズのある設備を意識しておくことも忘れずに。共働きが増えている昨今では、戸建でも宅配ボックスは喜ばれます。また、エアコン設置用の穴を予め開けておく、化粧カバーを用意しておくことも必要です。ちなみに、庭付一戸建が流行ったのは少し前の話。特に共働き夫婦などは庭木の手入れに休日がとられるということもあってあまり喜びません。庭を設置するなら、雑草などの手入れ不要なメンテナンスフリーの庭にしておくといいかもしれません。
これから計画するなら建物面積は100㎡を超えることが望ましい。
ここ最近の戸建賃貸で決まりにくい面積は2階建で50～60㎡の広さ。このぐらいの広さだと、賃貸マンションと広さで競合するケースが出てきますので、もし戸建賃貸を計画するのであれば100㎡以上が望ましいでしょう。単身向けの平屋賃貸であれば、もう少し狭いタイプでも十分。しっかりとした広さをとるか、もしくはコンパクトタイプにするかの見極めがポイントとなります。
戸建賃貸を探している人はどんな人？
①マイホームを購入したいけれども、購入できない理由のある人。
収入はそれなりにあるのにマイホームを購入しない人。このような条件に当てはまるのは転勤の多い企業に勤めているサラリーマンです。定住できないので、マイホームを購入しない…こういった人でも既婚者で子どもがいれば、それなりの広さがある住宅が必要です。法人契約のケースがほとんどのため、安定した賃貸経営につながるというのもメリットといえるでしょう。②十分な家賃補助が出る企業に勤務している人。
例えば、マイホームとして3,000万円の戸建を購入して35年ローン（利率1％）を組んだ場合、月々の返済は約84,000円となりますが、このマイホーム派に対して、なぜ高い家賃を払ってでも戸建賃貸に住むのかというと、家賃補助が出る法人さんであれば、わざわざローンを支払ってマイホームを購入しなくても…と考える賃貸派の方がいらっしゃいますので、こういった層に目を向けるというのも、空室対策としてひとつの方法です。
③マイホーム購入を重要視していない人。
夢のマイホームという言葉がありますが、住宅ローンを組んでまで購入したいと思わないという人も中にはいらっしゃいます。「20年ぐらい経てば子どもたちは巣立ってしまう。そうなったら夫婦2人になったときに広すぎる。この20年間のためにわざわざ購入するのはちょっと…」というような考えです。こういった層も戸建賃貸のターゲットとなります。
④「隣部屋や上下階の音が気になるので共同住宅タイプには住みたくない、プライバシーを重視したい」というひとり暮らし用の住宅を探している人。
このニーズを満たす住宅が意外と少ないのも現状。事実、駅からバス便でありながら、コンパクトタイプの平屋で退去者が出てもすぐに決まる物件があります。
気になるメンテナンスコストは？
運用時のメンテナンスコストは、集合住宅に比べて少ないのが戸建賃貸の特徴です。
- ● 共用の電源や共用灯が不要。
- ● 消火器設置が必須でない。
- ● 消防点検が不要。
- ● 集合ポストや共用部がないのでその分メンテナンスコストがかからない。入居者が一世帯のみなので、管理が楽という一面も。
戸建賃貸は、建て方次第で節税に!
遊休地を所有していたＡオーナー。1つの敷地に戸建賃貸２棟を建築。前面の一部を駐車場として貸し出し、戸建賃貸の土地を旗竿地型にしたことで、相続税の評価額が下がり節税効果が得られました。
ポイント
●賃貸アパートなどの共同住宅を建てることも可能でしたが、将来の相続の際に複数の相続人に容易に分割できるように分筆するだけで済むようにしたことで、将来的な相続トラブルを未然に防ぐととともに相続人がそれぞれ独立して賃貸・売却などの運用を出来るようにしました。
まとめ
今退去時は面積が広い分、賃貸アパートやマンションに比べるとコスト高を感じるかもしれません。また、一戸しかないことで共同住宅よりも収益性が低い点が気になるオーナー様もいらっしゃるでしょう。ただ、どんな物件でも一長一短はあるもの。今回の記事で「戸建賃貸という選択肢もある」ということを知っていただき、賃貸経営の一助にしていただければと思います。
