賃貸住宅の安定経営のために～重要なポイントとなる計画修繕～
今回は、修繕時期のイメージや投資判断フロー、注意点などについてご紹介いたします。
建物には築年に応じたメンテナンスを
将来の修繕時期を把握しておくことは、長期修繕計画を立てる際に参考になります。物件の規模や構造によっても差はありますが、イメージは下表のようなものです。修繕時期のイメージ
30年目以降も修繕は必要です。
※税制上の耐用年数は、RC造の場合、47年とされています。
※長期修繕計画及び上記のイメージは、（公財）日本賃貸住宅管理協会 「賃貸住宅版長期修繕計画案作成マニュアル（改訂版）」等を参考に作成したものです。物件によって、具体的な時期は異なります。
修繕計画とともに、考えておきたい投資判断
常に満室で安定経営...というのが理想ですが、様々な理由からそれが叶わないこともあります。オーナー様としては、まずはその原因を探り、どのような経営をすべきかなどの投資判断をする必要があります。その目安として、下記「投資判断フロー」が参考になります。
いずれ売却、相続するかもしれない...将来への心構えが大切です
売却することになっても、メンテナンスが行き届いていない物件ではなかなか買い手がつきません。更地にして土地を売るにもそれなりに解体費用はかかります。
また、相続を考えていても魅力のない物件であれば相続人にとってはあまり喜ばしいことではありません。
これらのことからも、計画修繕は必要不可欠。日頃から意識しておくようにしましょう。
修繕は値段だけで決めずに、その内容も確認を
それなりにまとまった出費となるため、出来るだけ修繕費用を抑えたいと考えていらっしゃるオーナー様も多いと思います。複数の会社に見積もりをとって1番安いところに決めるという判断基準は間違いではありませんが、合わせて工事内容も確認するようにしましょう。例えば見積価格が他社より安い場合は、工事内容が浅く、修繕の頻度が増えてしまう可能性もあります。長い目で見るとトータルの金額が上回り、工事の回数が増えて入居者様に何度も不自由を強いてしまうことにもなりかねません。
ベストなのは、長持ちする修繕を適切な価格で提案してくれる会社。また、工事を請け負うだけでなく、賃貸経営や空室対策についても精通している会社だとより安心でしょう。
NISHIDAが手掛けた修繕事例
当社でも数々の修繕を手掛けてまいりました。今回はそのうちの2例をご紹介します。事例1
実 施：2021年
構造/規模：木造2階建
築 年：1988年2月
修繕内容：外壁塗装など
修繕概要
10年前に別業者で外壁塗装を実施されたとのこと。今回は、日頃空室対策などでお付き合がある関係でNISHIDAに見積もり依頼をいただき、その後正式受注となりました。
ご希望の色のほか、NISHIDAおすすめのカラーもデザイン案としてご提案。イメージがわきやすいように、外観画像に色加工を施して提出させていただきました。
事例2
実 施：2019年
構造/規模：木造2階建
築 年：1992年3月
修繕内容：屋根、外構、共用部分、室内
修繕概要
台風19号により、屋根部分が一部破損したため、葺き替え工事を実施。また、鉄部塗装や防水シート貼付け、LEDへの変更、老朽化した外構フェンスの取替えも行いました。
好立地にも関わらず空室があったことから、室内のリフォームも実施。賃料は1割アップしたものの満室に。
多岐にわたる修繕費用は、リフォームローンでまかないました。
リフォームローンをご紹介しています！
ちょっとした修繕から大掛かりな改修まで対応しています。こんな方におすすめです！
●住宅ローン返済中にリフォームしたい
●リフォーム時にインテリアを揃えたい
●中古物件の購入時にリフォームしたい
●空室のグレードを上げたいが資金不足
一般的な管理会社では、物件状況を報告書に記載してお伝えするサービスを行なっていますので、それを修繕計画の判断材料としてご利用することも一つの方法。弊社でも長期修繕計画のご提案は可能ですので、ぜひお気軽にご相談ください。
