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建物の不備によって想定されるトラブル等と、実施しておきたいメンテナンス

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建物の不備によって想定されるトラブル等と、実施しておきたいメンテナンス
建物の不備は、軽微なダメージだけでなく、死傷者を出す大事故につながることもあります。点検や交換時期が法令で定められている設備もありますが、任意で工事を判断する設備もあるため、日ごろから物件に目を向けておくなど注意が必要です。
ここでは、建物の不備によるトラブル事例や厳罰の内容等を紹介しながら、メンテナンス(点検)の重要性を伝えていきます。



法定点検編

消防設備点検


怠ると...損害賠償に発展するケースも。
消防法第17条で定められている法定点検制度です。有資格者が定期的に点検し、建物を管轄する消防署か出張所へ報告します。
機器点検は6ヶ月に1回、総合点検は1年に1回など細かく点検時期が定められています。ビルには、スプリンクラーや消火器、煙感知器、火災報知器などの防災・消防設備が備わっています。火災発生時にこれらが作動しないと逃げ遅れの原因となり、人命にかかわる事態に発展してしまう可能性もあります。
火災の原因が放火やテナントからの出火でも、定められた点検を行っていなかった場合には、ビルのオーナー様は建物所有者としての責任を問われ損害賠償を請求されるケースも。その代償は大きなものです。


フロン類を排出する空調等の法定点検


怠ると...罰則が生じるケースがあります。 フロン類は、オゾン層の破壊や地球温暖化の原因となるため、大気中への放出を抑制することが必要です。
「フロン排出抑制法」(2015年施行・2020年一部改正)では、業務用エアコン等のすべての機器に3ヶ月ごとの簡易点検、一定規模以上の機器※1には第一種フロン類充填回収業者登録をしている者による定期点検(1年または3年ごと)が義務付けられています。
気密性が高く窓が開閉できないビルの場合、たとえば夏に冷房が利かないことになったら仕事にならない可能性も。来店客のくるサービス業などは来店数減につながってしまい、テナントとトラブルになってしまうケースも考えられます。

※1=圧縮機に用いられる電動機の定格出力が7.5kW以上。
※事務所使用でも、家庭用として製造された冷凍冷蔵庫・エアコンなどについては、家電リサイクル法に基づいてリサイクルされることとなります。


受水槽の法定点検


怠ると...水質事故だけでなく、テナント募集への影響も。 有効容量が10㎥を超える受水槽は、年1回以上の清掃を実施 することが義務付けられています。さらに、清掃後の水質検査も実施することが望ましいとされています。また、ポンプ、配管、便器や洗面台などは、耐用年数に合わせて定期メンテナンスと補修・交換工事が必要です。
清掃や点検が不十分で不備が発生すると、濁水や水に臭いが付く、断水などのトラブルがおこってしまうことも。また、貯水槽の容量が使用水量に比べて著しく大きい場合、水道水に含まれる残留塩素の濃度が下がり、消毒効果が失われることがあります。
NISHIDAでは「受水槽の清掃」「ポンプの点検」「水質検査」をセットで実施しておりますのでお気軽にお声がけください。


電気設備の法定点検


怠ると...近隣やインフラを巻き込むトラブル発生で、莫大な損害賠償を請求されることも。 電力会社から引き込んだ高圧な電気を、使用できる電圧に変換しているキュービクル式高圧受電設備。月次または隔月(3ヶ月)点検、年に一度の年次点検が法定点検として義務付けられています。
電圧変換用の変圧器、緊急時に作動するブレーカーなどの動作確認を行います。


エレベーターの法定点検


怠ると...動作不良によって死亡事故が発生することも。 エレベーターなどの昇降機を安全な状態に維持するためには、適切な維持管理が必要です。法定点検の周期は1年に1回。建物所有者は、建築基準法第12条第3項の規定に基づき、定期的に有資格者に検査させ、検査結果を行政に報告することが義務付けられています。
法定点検とは別に、建築基準法第8条に「建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない」と定められていますので、定期点検を実施しておくことも必要でしょう。





法定点検以外でも、定期的にメンテナンスしておきたい設備

自動ドア


人感センサーが反応しないと、挟まれなどによってけがをさせてしまうことも考えられます。定期的に点検を実施し、安全を確保することを推奨します。


シャッター

※防火シャッターは法定点検
シャッターの誤作動による痛ましい事故も報告されています。人や物を感知すると止まる安全センサーはしっかり作動するかなど、動作確認を定期的に行うことを推奨します。


トラブルが起きてからではなく、予防保全を行ったほうが設備の寿命自体も延びることがわかっています。
突発的な故障を避けるためにも、適切に法定点検や定期点検を実施するようにしましょう。
当社でも対応しておりますので、お気軽にご相談ください。
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