東京ビジネス地区の動向とともに考える
コロナの影響で増えるかもしれない「空室率」を想定して、検討しておきたいこと
コロナ禍の影響で、所有されている物件の収益性や将来について不安を感じていらっしゃるオーナー様も多いのではないでしょうか。今回は東京ビジネス地区の平均空室率や平均賃料とコロナとの関連性、県央エリアでの動きなどをご紹介しながら、売却なども視野に入れた対策についてお伝えしていきます。
東京ビジネス地区（都心5区／千代田・中央・港・新宿・渋谷）の現状
平均空室率※が、3ヶ月連続で低下 賃料は18ヶ月連続でダウン
※新築・既存ビルを合わせた平均 
東京ビジネス地区において、2021年11月、12月、2022年1月の平均空室率が連続して低下しました。1月時点では6.26％となっており、12月に比べると0.07％の低下です。その理由としては、新築ビルでは募集面積が残りながらも、既存ビルの大型空室に成約が見られたことなどが挙げられます。坪数で見てみると空室面積が約5,100坪減少しているという状況です。
賃料を見てみると、1月の成約時の平均賃料は20,508円／坪と前年同月より88円ダウン。この結果、2020年8月以降、18ヶ月連続で下がったことになります。
平均空室率は1年前と比べると1.44％増加しているということから、テナント側からすると家賃交渉がしやすい環境となっているため、平均賃料が下落していると考えられます。今後は、ある程度の家賃交渉を求められるケースも想定しておく必要があるでしょう。
気になるコロナ禍との関係
「緊急事態宣言」と「まん延防止等重点措置」などの影響が見られる結果に
直近3ヶ月は下がり続けている平均空室率ですが、「コロナ禍の影響」という目線で見てみると、数値に反映されていることが分かります。
「緊急事態宣言」と「まん延防止等重点措置」などが発出されたときには空室率が上昇し、解除後は少しの余波後、回復傾向に。この流れをふまえて予測してみると、2022年は1月21日からの「まん延防止等重点措置」の影響が2月以降に数値としてあらわれてくる可能性があります。
こういった動きは本厚木でも見られており、1月21日以降は様子見ということか、来店数やお問合せ数が減少傾向となっています。
東京で事務所を借りていた企業が神奈川県県央エリアに移転というケースも
コロナ禍前の事務所移転の理由には、「サイズアップ」や「新規営業所の開所」など、増床を目的としたものが多くありました。コロナ禍になってからは、「サイズダウン」や「面積は保ちながら、家賃負担を減らしたい」というように、サイズやコスト減を目的とした希望条件が聞かれるようになってきています。
そのような中、都心から1時間圏内で探すという企業からのお問合せが入り、実際に成約につながっているケースもあります。1フロア300坪ある「EPタワー」がその例。複数の路線が乗り入れていて都心へも出やすい。
一方、都内よりは家賃が抑えられる」といったエリアの特徴も手伝ってか、コロナ禍の今でも動きがあります。
物件を売却して現金化し、資産の組換えや今後の備えに
収益性の低い物件を持ち続けていると、固定資産税を支払うのがやっと...、資金不足でリフォームや修繕もできない...というような 事態に陥る可能性もあります。相続となれば、相続人が大変な思いをすることにもなりかねません。
こういった場合は早期に売却し、別の資産に組み換えたり生前贈与したりするほうが賢明といえるケースもあるでしょう。
家賃相場が大幅に下落したり、空室が増える前に、売却などの検討を
まん延防止等重点措置が解除されれば、飲食店への協力金支給がストップします。すると途端に小規模の飲食店が立ち行かなくなり、退去数が増えるという可能性も否めません。事務所においても、例年であれば年度末の半年前から動きが出てくるものが、コロナ禍以降は従来通りの動きがありません。いきなり好転することも考えられないというのが現実です。
しばらくは、WITHコロナという誰もがこれまでに経験したことのない環境が続くのは明白で、予測をたてるのはなかなか難しいことではありますが、「家賃相場が大幅な下落や空室が増加する前に、売却を検討して実行する」というのもひとつの対策となってくるでしょう。
当社では広く購入希望者を募集して売却へつなげるだけでなく、買取といって直接NISHIDAがオーナー様の物件を購入するという方法も導入しています。オーナー様によって事情は異なりますが、それぞれのケースに合った提案をさせていただきますので、ぜひお気軽にお声掛けください。
