コロナ禍以後の変化とは! -変化しながら進んでいく、不動産経営に関わる項目をチェック-
時代のニーズや近年のコロナ禍、社会の高齢化を背景に不動産経営に関わる動きがいくつかあります。
「契約手続きの電子化」「高齢者の居住の安定確保」「建築資材の価格高騰」などです。
「契約手続きの電子化」と「高齢者の居住の安定確保」に関しては、上手に利用することで不動産経営がスムーズになることが期待できます。
また「建築資材の価格高騰」には、コストを最小限にとどめるための賢い対応と対策が求められるでしょう。
今回はそれぞれにおける詳細とポイントについてご説明いたします。
契約手続きの電子化
～スマートフォン一つでお部屋探しから契約完了まで～
従来の不動産取引では、宅地建物取引業法第35条、第37条によって書面交付が必要とされていたので、賃貸借契約を締結するには対面での説明や郵送でのやり取りが求められていました。
一方、デジタル社会の実現に向けた改革が社会全体で加速する中、2021年5月12日の国会で「デジタル改革関連法」が成立。今後は宅地建物取引業法を含む48の法律を対象に「押印撤廃・書面の電子化」の法改正が施行され、賃貸契約においても完全電子化が実現しました。
手続きが簡単でスピーディーになるなどのメリットから、日常的にスマートフォンを使いこなす若い世代の人たちのニーズを捉え、これから急速に広がっていくことが予測されます。
～電子化によって期待できる主な効果～
契約手続きの手間が省ける
入居希望者は来店する手間、契約書への記入の手間が省けて、円滑に契約をすることができます。
契約成立がスピーディーになる
郵送の手間や時間がなくなり、契約成立が迅速になります。
リスクが減少する
契約書類の紛失や改ざん、破損、劣化などのリスクが抑えられます。
コストが削減できる
郵送料のほか、不動産売買（譲渡）契約の際の印紙税が不要となります。
契約書類を探しやすくなる
紙で保管していると、書類を探し出すのに時間がかかってしまうことがありますが、データ化することでその検索性が格段にアップします。
高齢者の居住の安定確保
～告知期間は3年、自然死は対象外に～
「単身高齢者が賃貸住宅などで孤独死した際、該当する物件が事故物件として取り扱われてしまうのでは？」という心配などから、入居申込みをしても拒否されてしまうケースが多く報告されています。
そこで国土交通省は2021年10月8日、「取引の対象不動産において過去に生じた人の死」について告知事項の範囲や対象などをまとめたガイドライン案を公表しました。
これは今まで明確な判断基準がなく、不動産業者の判断に委ねられていたことに対して、国が示した指標。病死、老衰などの自然死は告知する必要はないとされています。
このような動きに加えて、最近では「孤独死保険」など、オーナー様が利用できるサービスも増えてきています。単身高齢者の受け入れを空室対策として前向きに考えられる環境が整ってきたといえるでしょう。
～ガイドライン案による告知すべき内容と告知期間～
自然死は告知不要だが、孤独死には例外もあり
原則として告知すべき事象として挙げられているのは「居住用物件で、過去に他殺、自殺、事故死が起きた場合」です。また、原因不明の場合も告知が必要とされています。
なお孤独死の場合、居室内で長期間放置された結果、特殊清掃が入る必要が生じたものについては告知すべきとされています。
告知期間は3年が目安
賃貸物件で過去に他殺や自殺、一部の例を除く事故死などが発生した場合、その発生から「おおむね3年間」は借主に対してこれを告げるべきと明記されています。また孤独死などで特殊清掃が入った場合も同じく、おおむね3年間は告知する必要があるとされています。
聞かれた場合、社会的影響があると認識した場合は告げる必要あり
人の死の発生から経過した期間や死因にかかわらず、買主、借主から事案の有無について問われた場合や社会的影響の大きさから、買主、借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合などには告げる必要があります。
建築資材の価格高騰
～さまざまな部材の不足は業界全体の課題～
長引くコロナ禍による世界各国の工場閉鎖、物流の停滞、そして大都市のロックダウンなどを背景として、建築資材の値段が著しく高騰しています。
ウッドショックによる木材不足や、半導体不足による設備関連の入手難など、影響を受けるものは多岐に渡り、1つの部品が調達できないために製品として完成できないというパターンもあるようです。
このような背景による建材価格の高騰によって、原状回復コストがこれまで以上にかかってくることが予測されます。コストを抑える工夫はもちろん必須になりますが、退去を減らす工夫や原状回復共済などを利用することをお考えになっても良いのかもしれません。
今後の対策やサービスについてお困りの時はご相談いただければと思います。
～主な建築資材の価格高騰の例 (2022年4月現在)～
A社：木材保護塗料...4％および8％
B社：住宅用サッシ...10～12％程度
C社：化粧板...最大13％
D社：ロックウール製品...20％
E社：加工ガラス製品...10～30％
F社：フロートガラスと鏡...15～35％
社会の変化に合わせて、不動産経営も徐々にその形を変えています。今回は気になる項 目についてご紹介しましたが、時代のニーズに合わせて今後も新たな変化があるでしょう。
しかしその変化は、やり方や考え方によって不動産経営をプラスに転化するチャンスにできるはずです。
そのための最適な方法を、オーナー様と一緒に考えていきたいと思っております。どんなことでもお気軽にご相談ください。
