台風やゲリラ豪雨などによる被害を想定し、やっておきたい被害対策。
台風は八月から十月にかけて発生し、日本列島に接近や上陸する回数が多くなります。また、最近はゲリラ豪雨も多発するようになってきました。これらによる風害、水害などによって、所有されている物件が被害を受けてしまうこともありますが、中には備えておくことで、その被害を発生することを防いだり、最小限に抑えたりすることができます。「備えあれば憂いなし」を実践すべく、風害や水害、そして火災による被害を最小限に抑えるための対策について見ていきましょう。
災害などによる被害事例
| 雨どい | 雨どいに落ち葉やゴミが詰まったまま、雑草が生えたままになっていたところに、台風が発生。風雨に耐え切れずに雨どいが外れて漏水してしまい、大きな被害が出てしまった。 |
|---|---|
| バルコニー | バルコニーの排水管付近のメンテナンス不足によって、詰まりが生じていた。そこにゲリラ豪雨が発生し、バルコニーが水浸しになってしまった。 |
| 屋根 | 台風による突風が発生。屋根が剥がれてしまい、そこから浸水してしまった。 |
| 階段や共用部分の廊下 | 滑り止め対策をしていなかった廊下。長尺シートのめくれで妊娠中の入居者が転倒。大事にはいたらなかったが、肝を冷やす一件となってしまった。（当社事例） |
| 消火器 | 消火器使用したところ、下部が腐食していたため暴発。圧力の反動で跳ね上がった消火器が顔面にあたる事故が発生した。 |
| 給水ポンプ | ポンプのメンテナンスを怠っていたためにマンション全体が1日中断水した。 |
| フェンス・擁壁 | 台風の風によりフェンスが根元から折れた。地震が発生しブロックの擁壁が倒れた。 |
メンテナンスを怠ったため訴えられた事例
設備を適切に管理していなかったことにより事故が発生したのであれば、 賃貸人が賠償責任を負う可能性があります。
| 事例1 | 漏水を放置した結果、居室部分に雨漏りが発生、家具家財を損傷し、賃料減額となった。 | |
| 事例2 | 長年にわたり賃借していたが、広範囲にカビが生えるようになり対策を講じても改善がみられなかったため入居者が家賃の一部を滞納。滞納に大して解除は有効であるが、家賃を賃料が一部減額されるという判決がでた。 | |
| 事例3 | 大型スーパーで野菜の水や濡れたモップで拭いた床が乾いて折らず転倒、骨折。裁判所は莫大な治療費の支払いを命じた。 |
被害を最小限に抑えるために、やっておきたい対策…それぞれのポイント
被害事例の多くは、普段目につかない部分。日ごろからこういったところにも目を向け、定期的にメンテナンスを実施していれば、被害が最小限に抑えられます。
雨樋・バルコニーの対策
発生原因やタイミングが多岐に渡るため、定期的に確認とメンテナンスをする必要があります。詰まったものが少量であれば雨に流されてしまいますが、長い間蓄積されてしまうと頑固 な詰まりとなり、撤去するのも容易でなくなってしまうからです。2階建て以上や高い所は非常に危険なため、ご自分で撤去しようとせず、業者に依頼するようにしましょう。
屋根の対策
屋根にクラック等の不具合があると、雨漏りや躯体への浸水などにつながってしまいます。これらによって、建物の寿命に影響が出てしまったり、空室の原因になってしまったりといいことはありません。屋根に関しても定期的なメンテナンスが求められますが、高所の点検をオーナー様で実施するのは危険です。業者に依頼して、点検してもらいましょう。
階段 廊下・共用部の対策
共用部は定期的に掃除をすることと、階段は特に滑り止めの防滑性階段用床材を施工しておくことで、転倒によるケガを回避できます。モルタルと違い凹凸があり、段の端のステップ部分に滑り止めが防滑効果があり、事故の抑制につながります。
フェンス・擁壁の対策
他県での死亡事故を受け、厚木市では2021年に危険ブロック塀等防災工事補助金が交付されていました。避難路沿道の一定の高さと長さを超える塀はは耐震診断の義務化づけている場合があります。
火災への対策
消防法では、建物の用途や規模によって、消火器や自動火災報知設備など消防用設備の設置や点検を義務付けています。また、消防用設備の点検基準や頻度については、１年に２回と定められています。点検では、変形・損傷・著しい腐食などがないかを目視するほか、機器を操作・作動させて正常に動くかどうかも確認します。
給水ポンプの対策
自然災害の発生に関係なく、点検や清掃を怠ると大ごとになってしまうのが給水ポンプ。ポンプは１機だけに負荷がかからないように２機設置（※一部1機場合あり）され、交互運転していますが、点検をしていないと、１機が故障したことに気が付かないまま、もうひとつも故障してしまい、入居者が水道を使えないという事態になってしまうこともあります。断水が長期に渡ってしまうと、その損害分の家賃を減額する必要も出てしまうでしょう。
管理会社に点検を依頼することでポンプであれば機器の型番や状態が確認できます。点検や清掃は管理会社以外に頼んでも法的に問題があるというわけではありませんが、万が一故障や不具合が生じて入居者から管理会社に入電があった場合、事前に調査していない物件は、型番などから調査しなくてはならず、その分、復旧までに時間を要することになってしまいます。迅速なライフラインの復旧を望んでいるのであれば、物件の管理から設備の点検は、管理会社に一括で依頼すると安心でしょう。
何ごともないと、備えている意味を見失ってしまうこともあるかもしれません。しかし、何かが起きて、不備があった場合は大きな損害を被ることになる可能性もあります。ただし１から１０までオーナー様が把握するのは難しいというのも事実です。不明なことや疑問などはＮＩＳＨＩＤＡまでお問い合わせください。
屋根など目視確認が困難な個所について、「向こうのビルの上、またはドローンで見たが、壊れているから早急に修理が必要だ」などと無用な修理を持ち掛ける業者が全国で問題になっています。また、そのような業者は必要以上の施工を持ち掛け、法外な代金を請求したります。こちらから頼んでいないのに来た業者に違和感がありましたら、十分注意しましょう。
