賃貸満室成功事例#13
事前の対策で早期契約につながった満室成功事例編
物件概要
所 在：田村町
アクセス：小田急小田原線本厚木前駅 徒歩11分
構造・階数：鉄筋コンクリート造・4階建て
総 戸 数：16戸
間 取 り：3LDK
種 別：賃貸マンション
状況
2023年6月に403号室が解約となりました。実は、その1カ月前にも別の部屋が解約となっており、その際にオーナー様と空室対策への作戦会議を実施していました。本物件は、1982年11月築とその築年数は40年以上にもなります。そこで、和室などがある当時の間取りや水回りなどに改善の余地があることを双方で認識し、リフォームを実施することが適策と判断。近隣に競合となる3LDKのマンションが少ないことから、賃料アップも可能と考えました。
対応
原状回復工事に合わせて、すぐにリフォームを実施。洗面台、下駄箱を交換した上にLDの壁を撤去し、最近の新築物件では主流となっている広々としたLDKを実現させました。同時に行ったのは、近隣の賃料相場の調査です。リフォームしたことだけでなく、ペット可物件、本エリアにおける3LDK物件の希少性なども加味した結果、従来よりも4,000円アップして募集することを決定。もしこの条件で決まらないようであれば、アップ前の賃料で募集をかけるという選択肢を用意しておくこともオーナー様にはご了承していただきました。しかし賃料については杞憂に終わり、募集開始から約1カ月で希望していた条件にて契約が成立しました。
スピーディーかつ物件に適した対応がポイントに。
別室ですでに空室対策を考えていて、解約後はスピーディーにリフォームを実施できたことが大きな成功要因のひとつと言える事例でした。解約が決まってからどうしようか・・・となると、その分検討期間が割かれてしまい、空室期間も長引いてしまいます。今回はすでに「解約が出たらリフォームをする」という意思が固まっていたため、即実行することができたのは大きかったと言えます。また、築年数は経過していますが、近隣に競合が少ないという希少性の高さは大きな強み。リフォームで古さをカバーし、物件のポテンシャルが最大限に引き出せるようにしたことも功を奏しました。
賃料をアップして成約できた満室成功事例編
物件概要
所 在：愛甲郡愛川町中津
アクセス：小田急線本厚木前駅より バス乗車３０分 停歩３分
構造・階数：鉄筋コンクリート造・2階建て
総 戸 数：20戸
間 取 り：1R
種 別：賃貸アパート
状況
少し東へ行くと中津工業団地がある、閑静な住宅街に建つ物件です。竣工は1988年2月ですが、手入れが行き届いていて、丁寧に管理されているアパートです。さらに鉄筋コンクリート造ということもあって、築年数の経過はさほどネックにはなっていない状況でした。３戸が空いていましたが、オーナー様としては、もう少し賃料をあげて募集できないかというところがあり、ＮＩＳＨＩＤＡにて賃料査定の対応をさせていただきました。
対応
ＮＩＳＨＩＤＡで実施した賃料査定の結果をもとに、各戸の賃料を数千円アップ。無料だったバイクの駐輪場代も有料に変更しました。また、新規の入居者以外となる入居中の方々にもオーナー様がアナウンスをし、物件全体で賃料の改定を行いました。ただし、単に賃料を上げるのではなく、インターネットを無料にしたほか、引き続き充実したメンテナンスを実施。自転車置き場の屋根の整備や防犯カメラの設置も検討されています。空室だった３戸は、2023年2月、3月と契約が続き、6月の入居をもって満室となりました。
築年数にとらわれず、適切な賃料改定を実施。
今回ご紹介したアパートは築３５年ということもあり、賃料アップは難しいのでは？と考えがちです。しかし、賃料が適切かどうかは感覚では判断できないため、ＮＩＳＨＩＤＡにて賃料査定を実施し、周辺相場に合わせる形で賃料の改定を実施しました。また、既存入居分も含めて改定ができたのは「オーナー様が丁寧にメンテナンスや設備の見直しをされてきたから」ということもポイントといえます。駅からは遠い場所に立地していますが、近隣に工業団地があり、そこで働く方にとっては好ポジション物件。スーパーやコンビニも徒歩圏内にあるため、生活していくうえでも不便を感じることがない立地です。
