駅から遠いエリアでも満室を実現。借りる側の立場で考える不動産賃貸経営を実践しています ～オーナー様インタビュー54～
オーナー様は厚木市内に３棟のアパートをお持ちです。2023年、先代から不動産賃貸業を引き継いだタイミングに、たて続けに空き室が発生しました。物件は駅から遠いエリアでも関わらず、さまざまな対策を実施した結果、満室と駐車場賃料の値上げを実現。今回はオーナー様に満室への取り組みや物件管理で心がけていることなどお話を伺いました。
自分が入居希望者だったらどう感じるか、の感覚を大切に
所有している物件は築30年弱。本厚木駅からバスで約20分と遠く、周辺には大学や企業などはありません。2023年、先代から不動産を引き継いだタイミングで空室が増えてしまいました。そこで、一から空室対策を考え直したんです。最初に見直したのがネットでの情報発信です。今は賃貸物件を探す際インターネットを活用する方がほとんど。まずは、物件写真を明るく撮り直し、より印象の良いものへとリニューアル。３棟すべての物件が至近距離にコンビニがある点は、住環境の利便性をアピールできるポイントです。これを強調したPR文に変更し、魅力がしっかりと伝わるよう紹介文を工夫しました。
ただ、たとえ内見してもらえても、その物件だけを見て決めるとは限りません。そこで、ネット上の情報更新と並行して、室内のリフォームにも着手しました。特に力を入れたのは水回りです。台所や洗面化粧台、トイレなどは、たとえ機能的に問題がなくても、黄ばみやくすみがあるだけで古さを感じさせてしまいます。また、スイッチまわりなどもクリーニングで改善が見込めない場合は、迷わず交換しました。
リフォームと聞くと「費用がかかるのでは？」と不安に思われるかもしれませんが、私の物件では多くの入居者が二年以上住んでいただいています。そのため、たとえリフォーム費用が１年分の家賃程度かかったとしても、長期的に見れば十分に回収できるという考えのもと実施しています。
そして、もう一つ大事なポイントは共用部がきれいに管理されているかどうか。定期的に私自身で現地に足を運び、共用部分の状態を確認。不用品の撤去や清掃をこまめに行いました。物件管理時に意識していたのは「もしも自分だったらどう思うか…」。物件検索から内見まで、全ての段階で「入居希望者がどう感じるか？」を物件改善の判断基準にしています。
自分なりのコスト基準を考えた管理を実践
NISHIDAさんとは、先代の時からお付き合いがありました。各種工事や管理の窓口になっていただいているほか、原状回復やリフォームなども一括してお願いすることで、トータルコストを抑えることができるなど、スケールメリットを感じています。
また、営業担当の方に相談し、利便性の向上と競合物件との差別化を図るために共用部へ宅配ボックスを設置。さらに、仲介手数料無料や期間限定の賃料割引キャンペーンなど、初期費用を抑える工夫も行った結果、わずか３カ月で再び満室に。駐車場についても、こまめな清掃を心がけることで物件の印象を良くし、すべての区画で賃料を1000円アップすることができました。
日々の経営の中では、さまざまな相談をすることも多く、NISHIDAさんには不動産経営の良きパートナーとして支えていただいています。今後も入居者目線を大切にしながら、時代に合わせたリフォームや改善を行い、物件の価値をさらに高めていきたいと考えています。（談）
オーナー様の仕事を離れたリフレッシュ方法は「オートバイ」。Kawasaki KZ1000J という1000ccの大型バイクを愛用されています。16歳から続けているオートバイは、筑波サーキットでのレースに参加するほどのレベル。1982年位までの時代に発売された名車を使用したレースに年2回参戦してきたとのこと。ストレートの時速は200㎞にも達するそうです。大型車のレースからは退きましたが、2025年も筑波や富士で125ccクラス、6時間の耐久レースに挑みます。かつてアメリカを中心に活躍していた著名レーサー「ウェイン・レイニー」氏のマシンやツナギのレプリカを使用してレースに参加。ツナギはオーダーメイドなのだとか。そのいでたちは、もう趣味の域を超えています。
