「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の法案成立 ～その背景や必要性、概要を徹底解説～
昨今、賃貸住宅管理業界において、管理業者の介在が増加するなか、オーナー様や入居者様とのトラブルが増加傾向にあり、特にサブリース業者とオーナー様とのトラブルが世間を賑わせていたことは記憶に新しいことと思います。国土交通省では法整備を進め、2020年6月12日「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の法案を成立。同年12月15日にはサブリース関連法が施行され、2021年6月には賃貸住宅管理業に係る登録制度関連法が施行されます。
サブリース問題に端を発した法整備！？
サブリースは家賃保証型契約といえるもので、空室が発生してもオーナー様への家賃が保証される契約です。
空室リスクの解消や家賃収入の安定といった点がメリットとしてうたわれていましたが、最近では、サブリース会社の破産により保証していた家賃の支払いが停止、あるいは保証賃料の見直し交渉で事前に説明を受けていないのに家賃が徐々に減額されていくなど、オーナー様にとって不利な状況が続発し、一気に社会問題化していきました。
今回の法整備では、誇大広告や不当な勧誘の禁止などサブリース契約にかかる法的規制が強化されていることが特徴です。
今回の法案の背景や必要性はこのようにまとめられます
●賃貸住宅は、賃貸住宅志向の高まりや単身世帯、外国人居住者の増加等を背景に、今後も我が国の生活の基盤としての重要性は一層増大。
●オーナー様の高齢化や相続等に伴う兼業化の進展、管理内容の高度化等により、管理業者に管理を委託またはサブリースを希望するオーナー様が増加。そのような中、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化している。
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の概要
サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置（2020年12月15日施行）
●トラブルを未然に防止するため、全てのサブリース 1 業者の勧誘時や契約締結時に一定の規制を導入。
●サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う者（勧誘者）にも、勧誘の適正化のため規制の対象とする。
●違反者に対しては、業務停止命令や罰金等の措置により、実効性を担保。
①不当な勧誘行為の禁止
サブリース業者・勧誘者は、特定賃貸借契約※の締結の勧誘をするに際し、オーナーになろうとする者に対し、判断に影響を及ぼすことになる重要なものにつき、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為を禁止。
②特定賃貸借契約締結前の重要事項説明
特定賃貸借契約※の締結前までに、契約内容を記載した書面をオーナーに交付するとともに説明をすること。なお、その説明はサブリース業者自らが行う必要がある。
※特定賃貸借契約＝オーナー様とサブリース業者の間で締結される、賃貸住宅を転貸する事業を営むことを目的とする賃貸借契約。
③誇大広告の禁止
サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約に関する広告で、家賃支払、契約変更に関する事項等について、著しく事実に相違する表示、実際よりも著しく優良・有利であると誤認するような表示を禁止。
賃貸住宅管理業に係る登録制度の義務化（2021年6月施行予定）
●賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに、不良業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図るため、賃貸住宅管理業者の登録制度を義務化。
①賃貸住宅管理業の登録
委託を受けて賃貸住宅の管理業務を行う事業を営もうとする者について、国土交通省への登録を義務付け。登録猶予期間は1年。管理戸数が200戸以上の管理会社で、登録をしないと管理業が営めなくなる。今までの任意の登録制度は廃止予定。
②賃貸住宅管理業者の業務における義務付け
●業務管理者の配置
管理事務所に、業務管理者を1人以上設置。業務管理者は賃貸不動産経営管理士、または宅建士によって、国の講習を受けてから登録できる。
●管理委託契約締結前の重要事項の説明
具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明する。
●家賃などの分別管理
管理する家賃・敷金などについて、管理業者の固有の財産とは分別して管理。
●定期報告
業務の実施状況などについて、オーナー様に対して定期的な報告が義務づけられる。
NISHIDAとしてはすでに取り組んでいることが法として整備されたわけですが、今回の施行で賃貸管理業界は良い方向へ向かっていくことが期待できます。
当社はこれからも法令遵守で取り組み、賃貸住宅管理業の登録準備も進めております（現在、任意となっている登録制度には登録済です）。
管理業務のことで気になることがございましたら、お気軽にお問合せください。
