賃貸満室成功事例#08

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ファミリー向けの好立地・築古賃貸マンション編

状況

最寄りの本厚木駅から徒歩10分と近く、閑静な住宅地に建つファミリー向けの賃貸マンション。オーナー様の物件に対する思いは強く、これまでにもグレードアップ・リノベーションなどを熱心に進めてこられました。
そのような背景もあって順調に経営を続けられていましたが、2020年4月に1戸が住宅購入を理由に退居となり、2022年に入ってからも2月に1戸が住宅購入のため退居。その年の3月にもう1戸が転勤のため退居と、計3戸の空室となってしまい、オーナー様の物件への思いに応えるためにも、早く入居を決めなくてはならない状況となりました。

対応

この物件は立地条件も良くお部屋の広さも十分ですが、約40年の築年数は周辺の競合物件と比べると難しい条件になります。満室にするためにはこの築年数を補うことが必須でしたが、もともとオーナー様は空室が出るたびにグレードアップ・リノベーションなどを行ってきた方。もちろん物件の魅力アップのため前向きにご協力してくださいます。
共用スペースである集合ポストのところには留守中でも荷物が受け取れる便利な宅配ボックスを。各戸には洗浄機能付トイレも設置しました。その努力のかいもあって、2022年の3月に1戸が決まり、5月には残りの2戸も決まって満室となっています。

オーナー様の並々ならぬ物件への熱い思いが、築古のハンデを補って満室を実現しました。

この物件は、オーナー様がこれまでにも色々と手を加えられてきました。広々とした浴室やきれいな洗面台などは、建物が1982年築とは思えない仕様です。さらに外観に関しても、2014年に外壁塗装を行い、モダンな明るいイメージに一新されています。今回満室にすることができたのも、このようなオーナー様の物件への思いに支えられ、大胆な空室対策を講じられたことによって効果を得られたからと思われます。
また、オーナー様は条件面でも競争力の向上に取り組まれていました。この物件は以前よりペット可として競合物件との差別化を図ってきていました。実は今回決まった3戸中1戸はペットを飼われているご家族。ペット可という条件設定がここで功を奏したというわけです。
築古の物件を満室にするということは、なかなか困難なことですが、このようなオーナー様の前向きなご協力があれば不可能ではないことを教えていただきました。このたびの事例は、オーナー様の物件に対する熱い思いが、満室という結果を導いたと思われます。

建替を視野に募集を止めていたけれど、築年数を経た賃貸アパート編

状況

小田急線海老名駅から徒歩圏にある閑静な住宅街に建つ、単身者および新婚夫婦向けの賃貸アパート。10戸中2戸が空いており、築年数が30年に近づいていたこともあり、入居募集をせずに様子をみていました。
具体的に建替える予定が決まっていないのであれば立地条件も良いので空室をそのままにしておくよりもフルリフォームを行って稼働させることをオーナー様にご提案。この提案が受け入れられ、外壁とお部屋に大規模修繕を施すことになります。少なくとも10年間は先を見据える事になり、中期的に満室計画を実施する事が必須となりました。

対応

早速スタートした工事により、この物件は大きく生まれ変わることに...。
まず、屋根および外壁の塗装によって築年数を感じさせない綺麗なな外観となり、室内も白を基調とした明るい雰囲気にイメージチェンジ。
また、室内の設備に関しても、システムキッチンの導入、洗面台のリニューアル、押入れのクローゼット化、洗浄器付トイレの設置などを行い、競合物件と比べても見劣りしなくなり、さらに使い勝手を配慮して間取りを部分変更。「和室+洋室」を「洋室+洋室」として、脱衣所も確保しました。脱衣所の確保に関してはダイニングキッチンが畳1畳分狭くなるうえに、壁の増設も必要になりましたが、近年入居者からのニーズが高まっていることからあえて実施。
このような大胆なフルリフォームを行ったことで、これまでよりも家賃を上げて入居者を募集することにしましたが、最初に空いていた2戸はすぐに成約を獲得。後で空いた3戸についても現在、順調に入居者が決まっているという状態です。

思い切った大規模修繕によるグレードアップで、家賃を上げて募集しても入居者が決まる物件へ。

今回のフルリフォームでは、1室あたり数百万を投資することになり、オーナー様としても難しい決断を迫られました。しかし、思い切って実行することで10％程度の家賃アップを実現しながらも、次々と入居者が決まるというよい結果につなげられました。
また、間取りの変更では近年の入居者ニーズの傾向をもとに変えるべきところをしっかりと選定し、その箇所には投資を惜しまなかったことも、この大規模修繕が奏功した大きなポイントになりました。

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